一、如何實現(xiàn)抵押權(quán)
依據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)必須具備以下四個條件：
（一）抵押權(quán)必須有效存在。抵押權(quán)設(shè)定如果無效或者已被撤銷，則不能實現(xiàn)。
（二）必須是債務(wù)人履行期限屆滿。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是否屆滿是決定債務(wù)人是否履行債務(wù)的時間標(biāo)準(zhǔn)。
（三）債權(quán)人未受清償。債務(wù)履行期限屆滿債權(quán)人未受清償，表明債務(wù)人未按期履行義務(wù)，無論債務(wù)是遲延履行，還是拒絕履行，債權(quán)人都可以行使抵押權(quán)，使債權(quán)得到清償。
（四）債務(wù)未受清償不是由于債權(quán)人造成的。只有在因債務(wù)人方面的原因未能清償債務(wù)而使債權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才可以行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。
二、如何實現(xiàn)最高額抵押權(quán)
抵押權(quán)人要實現(xiàn)最高額抵押權(quán)，必須滿足兩個條件：
（一）債權(quán)得確實存在。
與普通抵押權(quán)是針對特定債權(quán)設(shè)立抵押不同，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)具有不特定性和不穩(wěn)定性，在最高額抵押權(quán)確定之前，其擔(dān)保的主債權(quán)處于不停變動之中，債務(wù)有隨時發(fā)生的可能，也有隨時被清償?shù)目赡?，因此，抵押?quán)人主張抵押權(quán)時，除了證明最高額抵押權(quán)的存在之外，還必須證明債權(quán)的客觀存在，如不能證明債權(quán)的確實存在，人民法院或其他有關(guān)部門則不能支持其行使最高額抵押權(quán)的要求。
（二）有債權(quán)已屆清償期而未獲清償。
抵押權(quán)人行使最高額抵押權(quán)，除了證明抵押權(quán)的有效存在以外，還必須證明所主張的債權(quán)已屆履行期限，也就是債權(quán)已到期。債權(quán)債務(wù)關(guān)系的履行期限是債權(quán)人與債務(wù)人之間設(shè)定的債務(wù)人履行義務(wù)的期限，在履行期限屆滿前，債權(quán)人依照約定是無權(quán)要求債務(wù)人履行債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)拒絕債權(quán)人要求提前履行的請求。對履行期限不明確的，依我國民法、合同法的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人雖然可以隨時要求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。對約定履行期限的債權(quán)人應(yīng)提供有效的約定證明，證明其債權(quán)已到履行期限而債務(wù)人沒有履行；如債務(wù)履行期限不明確，債權(quán)人就應(yīng)提供有效的催要證明，證明債務(wù)人經(jīng)催要而未履行。只有在債權(quán)到期而未獲清償?shù)那闆r下，抵押權(quán)人才可以行使最高額抵押權(quán)。
債權(quán)人啟動最高額抵押權(quán)實現(xiàn)程序是導(dǎo)致最高額抵押權(quán)確定的原因之一，但最高額抵押權(quán)的確定并不一定導(dǎo)致最高額抵押權(quán)的實現(xiàn)。有一債權(quán)到期未獲清償，即導(dǎo)致債權(quán)人啟動最高額抵押權(quán)的實現(xiàn)程序，而不必等到所有債權(quán)均到期且未獲清償。
國外有將申請拍賣抵押物的程序列入強(qiáng)制執(zhí)行法，可以不通過訴訟程序進(jìn)行的立法例，在我國沒有這一規(guī)定，同時由于“流質(zhì)契約的禁止”，當(dāng)事人不可以在最高額抵押擔(dān)保協(xié)議中約定債務(wù)人到期不履行義務(wù)，將抵押物歸抵押權(quán)人所有，因此抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)依照我國《擔(dān)保法》第六十二條、第五十三條的規(guī)定，通過與抵押人協(xié)議以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，或者向人民法院提起訴訟，通過司法訴訟程序?qū)崿F(xiàn)自己的抵押權(quán)。
最高額抵押權(quán)人在自己的債權(quán)得到清償后，應(yīng)主動到登記機(jī)關(guān)涂消抵押權(quán)登記，以解除抵押人財產(chǎn)權(quán)利的拘束。同時，設(shè)定的抵押只能一次登記一次有效，多次重復(fù)使用。
