承租人擅自轉(zhuǎn)租怎么辦
明知房主不允許擅自將房屋轉(zhuǎn)租仍與轉(zhuǎn)租人簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并從事房主禁止從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，后因經(jīng)營(yíng)效益差而停業(yè)退租，要求轉(zhuǎn)租人退還轉(zhuǎn)讓金遭拒后，租賃人將轉(zhuǎn)租人告上法庭。安徽省明光市人民法院對(duì)此起房屋租賃合同糾紛案作出一審判決，判決確認(rèn)原告徐鋼與被告錢仲清于2008年5月8日簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；判令被告錢仲清于判決生效后十日內(nèi)返還原告徐鋼房屋轉(zhuǎn)租金15000元，同時(shí)駁回了原告徐鋼其他訴訟請(qǐng)求。
明光市居民趙麗娟將其所有的位于該市車站路427號(hào)的門面房委托其姐趙麗華對(duì)外出租。2006年該市居民錢仲清未經(jīng)趙麗華許可從他人處轉(zhuǎn)租了該房屋從事音響等出售經(jīng)營(yíng)，趙麗華去收房租時(shí)認(rèn)可了該轉(zhuǎn)租行為，并明確告知錢仲清該房屋不能做餐飲和擅自轉(zhuǎn)租，錢仲清向趙麗交付至2008年7月12日的房租。
2008年5月8日，徐鋼與錢仲清簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同，約定，錢仲清于2008年5月12日向徐鋼交付房屋，轉(zhuǎn)租期自2008年5月12日至2009年5月12日止；房屋每月租金暫定2000元，徐鋼應(yīng)于每年6月12日和12月12日以現(xiàn)金交付上半年和下半年租金，房屋租金每年一變，隨行就市；徐鋼應(yīng)支付錢仲清房屋轉(zhuǎn)租金28000元，于2008年5月8日先付定金10000元，剩余18000元轉(zhuǎn)租費(fèi)和2008年5月12日至2008年7月12日的房租費(fèi)4000元，共計(jì)22000元于2008年5月12日前付清等。徐鋼已如期交付了該款。
房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效如何處理
錢仲清告知徐鋼該房屋不能做餐飲，并告知趙麗華其與徐鋼系合伙做快餐生意，隱瞞了是將房屋轉(zhuǎn)租給徐鋼并已收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)；當(dāng)年6月13日趙麗華去房屋現(xiàn)場(chǎng)告知徐鋼與錢仲清未經(jīng)其同意不允許擅自轉(zhuǎn)租并收取租金，并向徐鋼收取了當(dāng)年7月12日至2009年1月12日的房租12000元，徐鋼提出與趙麗華簽訂房屋租賃合同，趙麗華也表示同意，但因故一直未簽訂書面房屋租賃合同。徐鋼對(duì)房屋進(jìn)行裝修后開了“遇見石鍋坊”快餐店，因效益不好，當(dāng)年11月6日即停止了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并登報(bào)對(duì)外轉(zhuǎn)租且告知趙麗華，趙麗華明確告知徐鋼不能擅自對(duì)外轉(zhuǎn)租及收取租金。之后徐鋼找錢仲清要求退回房屋租金未果，即于當(dāng)年11月將錢仲清告上法庭，趙麗華作為第三人參與了訴訟。
該案在審理中，趙麗華表示，因徐鋼與錢仲清有糾紛，要求在已收的房租到期時(shí)收回房屋，后該案因第三人主體有誤，徐鋼撤回了訴訟。不久徐鋼將房屋提前交回給趙麗華，趙麗華退給徐鋼提前退房的房屋租賃費(fèi)2000元。2009年2月，徐鋼再次向法院提起訴訟，要求法院依法判決其與錢仲清于2008年5月8日簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，由錢仲清返還其房屋租金28000元。趙麗娟與趙麗華作為第三人參與了訴訟。
法院審理后認(rèn)為：第三人雖未與被告簽訂書面房屋租賃合同，但以連續(xù)向被告收取房屋租賃費(fèi)的形式認(rèn)可了雙方的房屋租賃合同關(guān)系，并口頭告知被告該房屋不能做餐飲和擅自轉(zhuǎn)讓。原、被告在明知此種情況下，采取以原、被告合伙經(jīng)營(yíng)快餐的方式將轉(zhuǎn)租房屋及收取原告租金的事實(shí)隱瞞第三人，后原、被告因房屋租金發(fā)生糾紛，第三人明確表示要求收回房屋，說(shuō)明第三人對(duì)原、被告的轉(zhuǎn)租及收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為不予認(rèn)可。雖然原、被告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同是其真實(shí)意思表示，但依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，被告屬無(wú)權(quán)處分，故該合同效力待定；第三人得知原、被告該糾紛后要求收回房屋，說(shuō)明第三人對(duì)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可，原、被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同因未取得該房權(quán)利人的追認(rèn)而無(wú)效；故本院對(duì)原告要求確認(rèn)該合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求予以支持；被告應(yīng)返還因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，但原告對(duì)該合同無(wú)效也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；故對(duì)原告要求被告全額返還房屋轉(zhuǎn)租金的訴訟請(qǐng)求部分予以支持。遂依法作出上述判決。
