違章建筑能出租嗎

2007年8月，王某將其未經(jīng)審批擅自搭建的店面出租給劉某，雙方約定租期兩年，月租金1200元，租金共計28800元。2009年8月，店面到期，劉某以王某出租的店面為違章建筑，租賃合同為無效合同，要求王某返還其已付的租金28800元。雙方遂起爭執(zhí)。

承租人能否因承租屋為違章建筑，以租賃合同無效為由要求出租人返還已付租金嗎？

第一種意見認為，王某將違章搭建的店面出租給劉某，該租賃合同依法無效，出租人依法應返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)。因此，王某應返還劉某兩年交付的租金28800元。

第二種意見認為，王某和劉某達成的租賃合同確實無效，雙方依法應返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)，劉某除了要向王某返還承租的店面外，還應返還其占有店面期間所獲得的占有利益，該占有利益在本案中已量化為相應的租金，該租金劉某已先行支付，劉某無權要求王某返還上述款項。

房屋租賃合同無效能要回租金嗎

筆者同意第二種意見。

本案涉及到兩個問題，一是將違法搭建的店面予以出租的行為是否有效？二是合同無效后已付的租金是否應予返還？

一、將違法搭建的店面予以出租的行為是否有效？財產(chǎn)所有權的取得，不得違反法律規(guī)定，違法建筑因其建設行為的違法性，不能產(chǎn)生設立物權的法律效果，建設人因此不能享有違法建筑的物權權益。對于自己不能享有物權權益的違法搭建店面進行出租的行為必然是無效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條和第三條對此也分別對此也予以了規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

二、合同無效后租金是否應予返還？依照無效合同的處理原則，合同雙方應各自返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)。那么，出租人是否應返還承租人已交付的租金呢？筆者認為，合同雖然認定為無效，但對于承租者實際占有承租物期間的占有利益，承租者也是應該返還給出租者的。而出租者雖然不能取得違法搭建店面的所有權，但并不妨礙其基于占有所應享有的占有利益。在審判實踐中，占有利益一般量化為房屋租金。正因如此，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！睆闹锌梢?，即使租賃合同無效，法律也未剝奪出租人所應享有的房屋占有利益，既然可以參照合同約定的租金標準來衡量房屋占有使用費。那么，對于承租人以合同無效為由要求返還已交付的租金，一般不會被支持。

綜上，王某將違章搭建的店面出租給劉某，租賃合同依法無效，因劉某已實際占有店面兩年，除了要向王某返還承租的店面外，還應返還其占有店面期間所獲得的占有利益，該占有利益在本案中已量化為相應的租金，因此，劉某無權要求王某返還28800元租金。