一、買賣房屋時(shí)房屋存在抵押怎么辦

近幾年因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲，很多人購(gòu)買房屋時(shí)很難一次性付清全部購(gòu)房款，因此大多數(shù)人都選擇銀行貸款，這致使目前市場(chǎng)上流通的二手房絕大多數(shù)都存在抵押權(quán)。

這里所說的房屋抵押，是指購(gòu)房者為向銀行貸款購(gòu)房，以自己所購(gòu)買的房屋作為債權(quán)的擔(dān)保抵押給貸款銀行，當(dāng)購(gòu)房者不能向銀行償還貸款時(shí)，銀行有權(quán)依照法律規(guī)定以該房屋折價(jià)或以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。銀行就是所謂的抵押權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期問，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因此買賣存在抵押權(quán)的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)后，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下方式：

1、房屋出賣方自行出貴償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后買賣雙方根據(jù)房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續(xù)。

2、由擔(dān)保公司出資先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔(dān)保公司．由擔(dān)保公司先行墊資償還銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續(xù)。使用這種方式時(shí)，擔(dān)保套司要按照墊責(zé)數(shù)額的一定比例收取服務(wù)費(fèi)用，目前一般都是由買方支付該筆服務(wù)費(fèi)。使用這種方式在交易時(shí)應(yīng)注意：在房產(chǎn)買賣合同或居間服務(wù)合同中要詳細(xì)約定由哪一方委托擔(dān)保公司，必要時(shí)可以約定共同選擇的擔(dān)保公司的名稱、墊資服務(wù)費(fèi)的支付方、抵押權(quán)注銷后的通知義務(wù)、抵押權(quán)注銷后辦理房產(chǎn)過戶受理手續(xù)的期限等。

3、由買方先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，由購(gòu)房者償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款后，出售方及時(shí)與銀行辦理房產(chǎn)抵押權(quán)的注銷手續(xù)，然后買賣躚方按照簽訂的房產(chǎn)買賣合同的約定辦理相關(guān)的交易手續(xù)。

對(duì)于買方來講，首選的當(dāng)然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。如果賣方不同意或者無力償還而要求采用第三種方式時(shí)，買方一定要確保首付款?？顚Ｓ?，必要時(shí)，在還款的時(shí)候買方可陪同賣方去銀行。

二、如何判定房屋是否有抵押

在房屋的買賣中，如果已經(jīng)在該房屋上設(shè)定擔(dān)保，那么如何判斷是否已經(jīng)設(shè)定抵押呢？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。所以只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。