案情：買賣房屋不協(xié)助過戶糾紛

2002年11月9日，原告與兩個被告（第一被告為房屋中介公司，第二被告為賣房房主）簽訂了一份合同，合同內容如下：原告購買第二被告位于大連市沙河口區(qū)春柳街113號樓1-1-2號房屋，價款為83，500元，合同簽訂時先付10，000元定金，余款10日內付清；第二被告承擔過戶一切費用，并協(xié)助第一被告和原告辦理過戶手續(xù)；如果被告不協(xié)助辦理過戶手續(xù)的視為違約，應當雙倍返還定金。同時，二位被告稱該房建筑面積為34平方米。

合同簽訂之后，原告依約支付了全部房款。但是在辦理過戶手續(xù)過程中原告才得知該房屋只有31.2平方米，遂要求被告退還多收的房款，但是被告不但不予退還反而拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。

在一次開庭時，第二被告提供了一份原告與其簽訂的房屋買賣合同，簽訂日期在上述合同之后，該合同上明確寫明該房面積為31.2平。

結果：法院判決繼續(xù)履行合同

法院認為，三方所簽合同系有效的委托合同，第二份合同是對第一份合同的變更。因此應視為原告放棄了請求賠償權。故法院判決如下：1，繼續(xù)履行合同；2，被告在判決生效后15日內為原告辦理房屋過戶手續(xù)；3，駁回原告其他訴訟請求。

律師說法：如何區(qū)分委托關系和居間合同

這是《中華人民共和國合同法》頒布后本律師辦理的第一起居間合同糾紛案。通過辦理此案，總結如下：

第一，房屋中介公司與房屋供求雙方到底是委托關系還是居間關系。

目前大連的房屋中介公司在工商登記時都用“XX房屋代理有限公司”這樣的名稱，據說其他地區(qū)的房屋中介公司也用這樣的名稱。那么代理與委托、居間到底是一種什么關系呢？

有人認為代理就是委托，委托與代理是同一個概念，即我們常說的“委托代理”或者“委托代理人”。按照這一觀點，代理公司與當事人簽訂的合同當然就是委托合同。但是本律師并不贊同這一觀點。首先，委托代理只是代理中的一種，除委托代理之外還有法定代理和指定代理。因此二者只是包含關系。其次，受托人只能接受一方當事人的委托，為了委托人的利益而盡全力完成委托事項。因此受托人絕對不能受利益相對的雙方當事人的同時委托，這樣就會與委托的目的相違背，法律也不允許。房屋中介公司設立的目的，既是為買方找到合適的房屋，也是為了賣方能將自己的房屋賣出好價錢。從這一點上來說，房屋中介公司一手托著買方，而一手又托著賣方。這種一手托兩家的行為顯然是與委托相背的。我們很難說中介公司到底是受誰之托，為誰而盡力。這一點不論從時間上還是從道義上都很難說誰委托在先。單從某一個具體房屋，某一對供求雙方而言可能判斷出供方在先還是需方在先，但是從中介公司的全部服務來看卻根本看不出先后，因為買方和賣方都是不特定的，不是某一買方就是與某一賣方必定要建立買賣關系的。這樣，買方與某一賣方相比可能與中公司簽約在先，但是與其他賣方相比可能簽約在后。反之亦然。即使能夠判斷誰委托在先，也不應當適用委托的規(guī)定。因為法律明確規(guī)定不得先后接受當事人雙方的委托。通過上述分析，本律師認為不能單從中介公司的名稱上看有代理兩個字就認為是委托關系。

也正是為了防止中介公司為了某一方的利益，比如為了盡快地、高價地把房屋賣掉而掙取高額的中介費或其他費用而損害買方的利益，合同法明確規(guī)定居間合同。對于為買賣雙方提供信息服務的中介公司，既要為買方如實匯報賣方的情況，也要為賣方如實匯報買方的情況，這樣三者就建立起了典型的中介居間關系。也只有這樣，才能從根本上轉變中介公司為了短期利益虛報信息從而損害一方當事人的利益。

因此原判決認定該案所涉合同為委托合同是值得商榷的。

第二，買賣雙方在居間合同簽訂之后又單獨簽訂的買賣合同如果與原居間合同不一致能否認為是對原居間合同的變更。

對于認真分析，本律師認為不能簡單地認為后一合同是對前一合同的變更。首先，合同的變更分法定條件下的單方變更和一般情況下的協(xié)議變更。本案所涉居間合同并沒有法定變更的條件，因此只能協(xié)議變更。我們知道，居間合同涉及三方當事人，即居間人和利益相對的兩方。而買賣合同只涉及買賣兩方，買賣雙方簽訂的買賣合同只能說明買賣雙方對合同標的、價格等的重新確定，而不能說明買賣雙方對于因居間人錯誤提供信息所造成損失的放棄。

因此原判決基于買賣雙方單獨簽訂了新的買賣合同就認為原合同已變更，進而認定買方放棄了請求居間人承擔賠償責任的權利，也是值得商榷的。