案情簡(jiǎn)介：因居間報(bào)酬引糾紛

2007年5月20日，經(jīng)被告某房屋中介公司提供居間服務(wù)，原告郭某（乙方、購(gòu)房人）與案外人李某（甲方、售房人）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定李某將其坐落于北京市通州區(qū)的一套房屋出售給原告郭某，房屋成交價(jià)格為63萬(wàn)元。同日，李某、郭某、被告房屋中介公司三方簽訂《委托過(guò)戶居間合同》，約定李某和郭某僅委托被告房屋中介公司辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并于簽訂本合同時(shí)由郭某支付房屋中介公司居間服務(wù)費(fèi)及過(guò)戶服務(wù)費(fèi)17000元。當(dāng)日，郭某向房屋中介公司交納了居間服務(wù)費(fèi)及過(guò)戶服務(wù)費(fèi)17000元。后因李某單方違約將該房屋出售給他人，郭某未能購(gòu)買(mǎi)該房屋，房屋中介公司亦未為原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

原告郭某訴稱，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，原告未能購(gòu)買(mǎi)到房屋，被告房屋中介公司無(wú)權(quán)收取其居間服務(wù)費(fèi)和過(guò)戶服務(wù)費(fèi)，已收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)退還原告。原告多次要求被告房屋中介公司返還服務(wù)費(fèi)均未果，故訴至法院，請(qǐng)求判令解除原被告之間的居間合同，被告房屋中介公司返還原告居間服務(wù)費(fèi)和過(guò)戶服務(wù)費(fèi)17000元。

法院判決：支付居間服務(wù)費(fèi)用

法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)查明的事實(shí)，被告房屋中介公司為原告郭某和李某提供居間服務(wù)，并已促成原告郭某和李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，即已經(jīng)促成合同成立，原告郭某應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間服務(wù)費(fèi)，故原告郭某要求退還居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，不予支持。關(guān)于居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額問(wèn)題，雙方對(duì)居間服務(wù)費(fèi)的具體數(shù)額約定不明確，原告郭某主張是1000元，但未能提供證據(jù)，被告房屋中介公司主張應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)上中介行業(yè)交易習(xí)慣即房款的2．5%收取居間服務(wù)費(fèi)15 750元，考慮到被告房屋中介公司主張的居間服務(wù)費(fèi)并未超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)和被告房屋中介公司為原告提供的勞務(wù)情況，法院認(rèn)為被告房屋中介公司主張按照房款的2．5%收取居間服務(wù)費(fèi)15750元并無(wú)不妥，被告房屋中介公司收取的17000元應(yīng)當(dāng)分為15750元的居間服務(wù)費(fèi)和1250元的過(guò)戶服務(wù)費(fèi)。因原告郭某與李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)訂立，被告的居間服務(wù)行為已經(jīng)完成，故原告郭某主張解除《委托過(guò)戶居間合同》的訴訟請(qǐng)求不予支持。因被告房屋中介公司未能實(shí)際為原告郭某提供辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的服務(wù)，綜上所述，判決被告房屋中介公司退還原告郭某房屋過(guò)戶服務(wù)費(fèi)人民幣1250元，駁回原告郭某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，原告郭某不服該判決，上訴至二審法院，二審法院經(jīng)審理駁回原告郭某的上訴，維持原判。

律師說(shuō)法：合同居間人有權(quán)請(qǐng)求支付報(bào)酬

（一）居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)

本案中，原告郭某主張因其與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未實(shí)際履行，其未能購(gòu)得房屋，被告房屋中介公司未能完成居間服務(wù)行為，不應(yīng)當(dāng)收取其服務(wù)費(fèi)，已收取的服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)退還。被告房屋中介公司能否收取居間服務(wù)費(fèi)，行使其居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)成為本案的關(guān)鍵所在。

按照我國(guó)合同的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中，通過(guò)被告房屋中介公司提供的居間服務(wù)，李某與原告郭某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方已在該合同上簽字，合同已經(jīng)成立，居間人即被告房屋中介公司已經(jīng)促成了合同成立。此時(shí)，被告房屋中介公司的居間服務(wù)行為已完成，原告郭某就應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付被告房屋中介公司報(bào)酬即居間服務(wù)費(fèi)，至于李某與原告郭某在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后是否實(shí)際履行該合同，郭某是否實(shí)際購(gòu)得該房屋，并不影響原告郭某給付被告房屋中介公司居間服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，故原告郭某以其未能實(shí)際購(gòu)得房屋，被告房屋中介公司未能完成居間服務(wù)行為，不應(yīng)當(dāng)收取其服務(wù)費(fèi)為由，要求被告房屋中介公司退還已經(jīng)收取的居間服務(wù)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，法院依法駁回了該部分請(qǐng)求。

（二）居間服務(wù)費(fèi)數(shù)額的確定

本案中，因雙方對(duì)居間服務(wù)費(fèi)的具體數(shù)額約定不明確，被告房屋中介公司應(yīng)當(dāng)收取居間服務(wù)費(fèi)數(shù)額的確定成為本案的另一個(gè)關(guān)鍵所在。

按照我國(guó)合同法的規(guī)定，對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定，或約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞動(dòng)合理確定。合同法第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本案中，李某、原告郭某、被告房屋中介公司三方簽訂的《委托過(guò)戶居間合同》中約定由原告郭某支付被告房屋中介公司居間服務(wù)費(fèi)及過(guò)戶服務(wù)費(fèi)17 000元，該約定并未明確17000元服務(wù)費(fèi)中居間服務(wù)費(fèi)和過(guò)戶服務(wù)費(fèi)分別是多少，導(dǎo)致關(guān)于居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額約定不明確。原告郭某主張被告房屋中介公司收取的17000元中分為居間服務(wù)費(fèi)1000元和過(guò)戶服務(wù)費(fèi)16000元，但未能提供證據(jù)予以證明。被告主張應(yīng)當(dāng)按照房屋中介行業(yè)的交易習(xí)慣劃分，即包括按照房款2．5%收取的居間服務(wù)費(fèi)15 750元和過(guò)戶服務(wù)費(fèi)1250元。經(jīng)法院向北京市發(fā)展和改革委員會(huì)調(diào)查，房屋買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)為不超過(guò)雙方交易房款的2．5%。通常情況下，政府指導(dǎo)價(jià)可以作為行業(yè)交易習(xí)慣的參考價(jià)格。被告房屋中介公司主張的居間服務(wù)費(fèi)15750元并未超過(guò)該政府指導(dǎo)價(jià)，可以作為行業(yè)交易習(xí)慣的參考價(jià)格，根據(jù)合同第六十一條的規(guī)定當(dāng)雙方關(guān)于居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額約定不明確時(shí)可以參照交易習(xí)慣確定，故本院認(rèn)為被告主張的應(yīng)當(dāng)按照房款2．5%收取的居間服務(wù)費(fèi)15750元并無(wú)不妥。由此確定被告房屋中介公司收取的17000元服務(wù)費(fèi)中應(yīng)分為15750元的居間服務(wù)費(fèi)和1250元的過(guò)戶服務(wù)費(fèi)，居間服務(wù)費(fèi)就不再退還。因被告房屋中介公司并未實(shí)際為原告郭某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，其收取該1250元的過(guò)戶服務(wù)費(fèi)依據(jù)不足，應(yīng)當(dāng)退還原告郭某。