一、商品房買賣合同生效的條件

在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權利義務起到監(jiān)督、保護的作用。其成立的條件如下：

（1）出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

（2）買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進行。單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。

（3）房地產(chǎn)買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。這是指房地產(chǎn)買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。

（4）房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

（5）房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權轉(zhuǎn)權登記和土地使用權變更登記并公正。

二、商品房買賣合同的程序

第一，房屋買賣當事人簽訂書面買賣合同。合同應當載明下列主要內(nèi)容：1、雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2、房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號；3、房屋坐落位置、面積、四至界限；4、房屋成交價格和支付方式；5、房屋交付使用的時間；6、違約責任；7、雙方約定的其他事項。

第二，買賣雙方當事人在買賣合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法身份證明、房屋買賣合同等有關文件同時持合法證件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。

第三，房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復。

第四，房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對買賣的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估。

第五，房屋買賣雙方當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。

第六，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。