一、商品房買(mǎi)賣(mài)如何約定違約責(zé)任

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購(gòu)房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來(lái)分析：

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)，如何處理和防范呢？

首先，我們來(lái)分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。從目前合同約定以及法律規(guī)定來(lái)看，這些事由主要包括以下幾種：

1、開(kāi)發(fā)商交付房屋超過(guò)合同約定的一定期限；

2、開(kāi)發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間超過(guò)合同約定的一定期限；

3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房者才能要求解除合同。

4、開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無(wú)效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實(shí)或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實(shí)；在簽訂合同以后，未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說(shuō)的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買(mǎi)受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買(mǎi)受人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確約定，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書(shū)面形式將解除合同的要求通知出賣(mài)人，書(shū)面通知在送達(dá)出賣(mài)人時(shí)，合同才解除。也就是說(shuō)，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過(guò)對(duì)合同條款的設(shè)定，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開(kāi)發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商是否解除合同。若買(mǎi)受人沒(méi)有在約定的時(shí)間將解除合同的書(shū)面通知送達(dá)開(kāi)發(fā)商，就視為買(mǎi)受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買(mǎi)受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒(méi)有設(shè)定這些條款，開(kāi)發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開(kāi)發(fā)商可以催告買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買(mǎi)受人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過(guò)以上措施，我們開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況下，就可以掌握主動(dòng)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因?yàn)?，在房?jī)r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開(kāi)發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，開(kāi)發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。

二、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)方要注意什么

在簽訂和履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

確定賣(mài)方提供的標(biāo)的物有無(wú)權(quán)利瑕疵，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物物的權(quán)利瑕疵，是指第三人得對(duì)標(biāo)的物主張權(quán)利，買(mǎi)方不能取得所有權(quán)或不能取得完全的所有權(quán)。為保證買(mǎi)方能夠取得不受爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)方必須要求賣(mài)方在訂立合同時(shí)提前說(shuō)明，該出賣(mài)物是其擁有所有權(quán)和合法處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，如果賣(mài)方未將標(biāo)的物上存有第三人的權(quán)利的情形預(yù)先告知買(mǎi)方，則買(mǎi)方有權(quán)請(qǐng)求降低價(jià)格、或解除合同和要求賠償損失。

確定標(biāo)的物有無(wú)質(zhì)量缺陷。賣(mài)方出賣(mài)的標(biāo)的物必須符合法律的規(guī)定和當(dāng)事人的約不定期，如果標(biāo)的物有表面缺陷（以通常方法檢查即可發(fā)現(xiàn)的缺陷），買(mǎi)方應(yīng)于接受標(biāo)的物的當(dāng)時(shí)提出；如果標(biāo)的物有隱蔽缺陷（即需要經(jīng)過(guò)技術(shù)鑒定或在物的使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的缺陷），買(mǎi)方應(yīng)于規(guī)定的期限內(nèi)提出。賣(mài)方交付的標(biāo)的物有缺陷，買(mǎi)方有權(quán)拒收。買(mǎi)方已接受的，賣(mài)方應(yīng)根據(jù)情況承擔(dān)降價(jià)、修理、更換、退貨、支付違約金、賠償損失等責(zé)任。但是，如果賣(mài)方在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已對(duì)標(biāo)的物的缺陷作了聲明，或買(mǎi)方知道標(biāo)的物的缺陷而愿意購(gòu)買(mǎi)，則賣(mài)方對(duì)標(biāo)的物的缺陷不負(fù)責(zé)任。

敦促賣(mài)方按約定和法律規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，完整地音樂(lè)會(huì)標(biāo)的物和辦理有關(guān)手續(xù)。例如對(duì)于房產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車輛、船舶必須辦理登記手續(xù)。