一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)符合什么條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因開(kāi)發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整；但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)中。

在我國(guó)的現(xiàn)行立法中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項(xiàng)限制條件：1、已支付全部土地出讓金； 2、取得土地使用權(quán)證； 3、開(kāi)發(fā)已完成一定的工作量。

這三項(xiàng)限制條件分別與我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)、物權(quán)理論以及國(guó)家為了防止炒賣(mài)地皮有關(guān)。

二、何時(shí)不能變更或轉(zhuǎn)讓合同

（一）合同不因一方當(dāng)事人發(fā)生合并、分立而變更或轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返诰攀畻l規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。當(dāng)事人訂立合同后分立的，除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對(duì)合同的權(quán)利義務(wù)享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。

例如：某革制品廠，按合同規(guī)定及時(shí)供給某自行車(chē)座廠車(chē)座皮一萬(wàn)個(gè)，共計(jì)2萬(wàn)元。某革制品廠多次催要貨款，而該自行車(chē)座廠都不予理睬，后來(lái)，某革制品廠得知：該自行車(chē)座廠因負(fù)債累累，當(dāng)?shù)卣褯Q定把自行車(chē)座廠全部資產(chǎn)交給橡膠廠接收，并且在當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭洲k理了合并登記手續(xù)。在這種情況下，某革制品廠經(jīng)與對(duì)方協(xié)商同意，并達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，申請(qǐng)到××仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，××仲裁委員會(huì)在案件調(diào)查審理后認(rèn)為，革制品廠與原自行車(chē)座廠簽訂的合同是有效的；自行車(chē)座廠收貨后，未及時(shí)付款，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任?，F(xiàn)橡膠廠已與原自行車(chē)座廠合并，其債務(wù)應(yīng)由橡膠廠償還，××仲裁委員會(huì)三次通知橡膠廠到庭參加仲裁，而橡膠廠拒絕出庭，××仲裁委員會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，缺席裁決？橡膠廠付給革制品廠車(chē)座皮款2萬(wàn)元，并償付逾期違約金1000元。

（二）當(dāng)事人一方法定代表人或承辦人的變動(dòng)，不能成為變更或轉(zhuǎn)讓合同的理由。在當(dāng)前企業(yè)法律素質(zhì)較低的情況下，經(jīng)常發(fā)生這樣的情況：×新上任的廠長(zhǎng)、經(jīng)理，上臺(tái)第一件事宣布，以前的債權(quán)、債務(wù)本人一律不負(fù)責(zé)!從今天開(kāi)始從打鼓另開(kāi)張……這不符合法律的要求。