一、如何防范租房風(fēng)險(xiǎn)

第一步：審核業(yè)主身份

在簽訂租賃合同前，必須先審核業(yè)主身份，包括查看房地產(chǎn)權(quán)證記載的業(yè)主姓名、物業(yè)地址、面積等信息，也可以直接至該房屋所在的房地產(chǎn)交易中心，憑個人身份證調(diào)查上述信息，并核查業(yè)主身份證件，核對身份證照片與本人是否一致。

如果簽訂合同之人不是產(chǎn)權(quán)人，則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的，則需有業(yè)主本人委托代理人的授權(quán)委托書原件；若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要業(yè)主本人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。對于此種情形，建議最好要與業(yè)主本人直接見面，或?qū)⑽袝蛲鈺炔牧辖?jīng)過公證，避免假冒業(yè)主，騙取租金情形出現(xiàn)。

第二步：明確租賃期限

合同中一定要明確約定起租日期以及租期屆滿日期，避免使用模糊的語言，明確到具體的年月日，對于出現(xiàn)特別約定固定租期或者靈活租期等情形的，必須約定清楚何為固定租期，固定租期內(nèi)違約責(zé)任，以及何為靈活租期，靈活租期內(nèi)何方何種情形下可以靈活無責(zé)任解約等詳細(xì)內(nèi)容。

第三步：租金和“押金”支付方式

“付×押”是租賃市場中對租金和“押金”支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個月為一期支付，押金數(shù)額為一個月的租金。具體幾個月支付一期租金則由租賃雙方商議決定。支付租金，作為承租人主要的義務(wù)，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的違約責(zé)任。

“押金”主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家具家電數(shù)量和價(jià)值等因素來確定，押金數(shù)額越高，對出租人保障性能越強(qiáng)。無論支付租金還是“押金”，若通過銀行劃賬方式支付的，最好直接劃入業(yè)主本人名下的賬戶，并留執(zhí)好相關(guān)劃款憑證，以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險(xiǎn)。

第四步：家電設(shè)施約定清楚

簽訂租賃合同時，對于家具、家電等附屬設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)抄寫清楚，避免退房時發(fā)生爭議，并且對于這些附屬設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)也應(yīng)當(dāng)明確約定。一般情況下，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產(chǎn)生的損壞，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；但因承租人不當(dāng)使用造成的損壞，應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第五步：水電費(fèi)負(fù)擔(dān)清晰

首先，在交房時，就應(yīng)當(dāng)將水、電、電話、煤氣等使用情況記錄在房屋交接書中，并且當(dāng)場與業(yè)主結(jié)清上述費(fèi)用及物業(yè)管理費(fèi)。

其次，租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃期間的水、電、電話、煤氣等使用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)，以及承擔(dān)方式。一般情形下，水、電、電話、煤氣等使用費(fèi)由承租人承擔(dān)，并按單據(jù)及時向有關(guān)企業(yè)支付，物業(yè)管理費(fèi)可雙方約定，并按期支付給物業(yè)公司。

第六步：違約責(zé)任要注意

租賃合同中必須要明確約定違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的違約情形，約定不同的違約責(zé)任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期結(jié)束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。同樣，承租人沒有按時支付房租的，也需要承擔(dān)逾期支付的違約責(zé)任。值得注意的是，違約責(zé)任需要互相對等公平，若有明顯不公平的，應(yīng)當(dāng)建議改正。

二、何時租房合同會無效

房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當(dāng)事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實(shí)中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關(guān)注更多的是租金、支付時間等事項(xiàng)，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。一般出現(xiàn)以下幾種情況租房合同是無效的。

1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。