一、案情簡介：閆某以自己名義轉(zhuǎn)讓自己名下的共有房屋
2012年11月25日，趙某與閆某經(jīng)我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙某購買閆某名下涉訴房屋。合同約定成交價格373萬元，并對合同履行和違約責任等作出詳細約定。合同簽訂后，趙某支付定金5萬元。2012年12月3日，趙某與我愛我家公司共同對涉訴房屋進行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆某即表示不再履行合同。因合同履行問題發(fā)生爭議，趙某于2012年12月20日訴請閆某繼續(xù)履行合同，閆某反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆某配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在該案一審2013年3月8日庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。2014年5月20日，該案生效判決認定合同有效，同時認定趙某在簽訂合同時對閆某有配偶的事實明知，而閆某因未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導致合同因李某不同意出售而無法繼續(xù)履行，閆某的行為構成違約，遂駁回了趙某的訴訟請求和閆某的反訴請求。
2014年6月11日，趙某再次起訴閆某，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆某協(xié)助趙某辦理涉訴房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)；3.閆某向趙某雙倍返還定金，共計10萬元；4.閆某向趙某賠償預期利益損失93.3萬元、中介費5.6萬元。閆某辯稱：房屋買賣合同因存在惡意串通、損害國家利益而無效，且趙某應對合同無效承擔主要責任，出賣人無過錯，不應承擔責任；對于預期利益損失，閆某主張已在合同簽訂后告知趙某不再履行合同，趙某不僅沒有減少損失，反而與我愛我家擅自辦理了網(wǎng)簽，導致其此后無法另行購買房屋，是趙某自己擴大了損失，其應自行承擔不利后果。故反訴要求確認房屋買賣合同無效。
一審期間，法院委托的評估公司確定涉訴房屋在2015年4月9日的估價結(jié)果為476.03萬元。
二、法院判決：賠償趙某中介費損失及預期利益損失
2015年10月20日，北京市朝陽區(qū)人民法院判決：一、解除趙某與閆某訂立的房屋買賣合同關系。二、閆某協(xié)助趙某辦理房屋的網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)。三、閆某向趙某退還定金五萬元。四、閆某向趙某賠償中介費五萬六千元、預期利益損失七十萬元。五、駁回趙某的其他訴訟請求。六、駁回閆某的全部反訴請求。
宣判后，被告閆某不服一審判決，提起上訴。2016年6月20日，北京市第三中級人法院判決：一、維持一審判決第一項、第二項、第三項、第六項；二、撤銷一審判決第五項；三、變更一審判決第四項為：閆某賠償趙某中介費損失五萬六千元、預期利益損失三十萬元（于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行）；四、駁回趙某的其他訴訟請求。
三、律師說法：無權處分夫妻共有房產(chǎn)時買受人可主張之損害賠償
夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的應認定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的不應予以支持。法院應釋明買受人可以主張解除合同，合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責任。計算房屋差價損失時，應綜合考慮出賣人的可預見程度和買受人對訴訟結(jié)果的合理預期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時間為節(jié)點計算房屋差價損失，因訴訟持續(xù)而擴大的損失買受人應自行承擔。
本案系夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分登記于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。關于出賣人無權處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》）第三條第一款之規(guī)定，出賣人處分權之欠缺不能導致合同無效，在合同不存在《合同法》五十二條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權處分的買賣合同應認定有效；但因無權處分合同的履行涉及其他共有人的權利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同并要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失的責任，但在相關損害賠償責任的案件中，房屋價格的快速上漲和訴訟周期等因素往往導致房屋差價損失等的不斷擴大，法院應當綜合買受人主觀是否善意、買受人是否誠實減損等因素綜合判斷、合理確定損害賠償之時間節(jié)點，對買受人主張之損害賠償予以限制，具體分析如下：
1、可主張損害賠償之買受人應限定為善意買受人
2、對可主張損害賠償之善意買受人的認定應適用推定善意規(guī)則
3、無權處分夫妻共有房產(chǎn)致買賣合同解除，出賣人應賠償房屋差價損失
4、認定房屋差價損失應遵循可預見規(guī)則和減損規(guī)則確定合理的評估時點
就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙某通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價格一直處于快速上漲狀態(tài)。訴訟的周期與訴訟期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預見的風險與損失亦應合理限制，此系可預見規(guī)則的應有之義。在第一次訴訟一審開庭時，閆某配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機構作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時間已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預期，此估價結(jié)果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)。
