一、尚未取得所有權(quán)的房屋離婚時(shí)怎么辦

由于按揭貸款購房涉及的法律關(guān)系甚為復(fù)雜，簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時(shí)間差，按揭貸款合同的履行期限較長，作為購房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方等原因，在離婚訴訟中，按揭房屋該如何處理已逐漸成為一個(gè)難點(diǎn)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定，對(duì)于離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)且雙方有爭(zhēng)議的房屋，可以就該房屋的使用權(quán)作出判決。但是，是否只能判決房屋由誰使用，等到取得所有權(quán)后另行起訴解決最終的所有權(quán)歸屬問題呢？筆者認(rèn)為，回答應(yīng)該是否定的，并非除了房屋的使用權(quán)外就一概不能處理。具體而言，對(duì)于離婚訴訟中尚未取得所有權(quán)的按揭房屋，可以分為以下兩種情況來處理：

（1）婚前以一方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋。因?yàn)榉课葙I賣合同的買受人是夫妻一方，合同義務(wù)是由該方在婚前履行的，所以，合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)由該方享有，系該方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，故該房屋的使用權(quán)不能在離婚案件中作出判決。因購房所負(fù)的按揭貸款債務(wù)，由于該債務(wù)形成于婚前，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為購房一方的個(gè)人債務(wù)，也不能在離婚案件中作出判決。對(duì)于在婚姻存續(xù)期間雙方共同支付的按揭貸款金額，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的個(gè)人債務(wù)，該金額一般應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上應(yīng)平均分割。若婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋有增值，考慮到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)個(gè)人按揭貸款債務(wù)，另一方對(duì)該房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)（免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)人行使抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)），因此，該房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值是雙方共同努力的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對(duì)另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

（2）婚前以雙方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同，或者婚后以一方或者雙方的名義簽訂房屋買賣合同和按揭貸款合同的按揭房屋。在此情況下，如果以雙方名義簽訂房屋買賣合同，則夫妻雙方為房屋買賣合同的共同買受人，共同履行了該合同約定的義務(wù)，相應(yīng)地，共同享有該合同權(quán)利。如果婚后以一方名義簽訂房屋買賣合同，雖然相對(duì)于出賣人而言，該合同的買受人是簽訂合同一方，但是，該合同權(quán)利作為債權(quán)是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在夫妻內(nèi)部屬于夫妻雙方的共同債權(quán)。故在離婚案件中，對(duì)于上述兩種情形，均應(yīng)在保持一致性的前提下將房屋和按揭貸款債務(wù)分開處理。對(duì)于房屋，可以根據(jù)離婚時(shí)雙方協(xié)商一致或者經(jīng)委托評(píng)估的房屋現(xiàn)價(jià)，判決由一方享有房屋買賣合同中買方的權(quán)利，并由其對(duì)另一方折價(jià)補(bǔ)償。該折價(jià)補(bǔ)償原則上為房屋現(xiàn)價(jià)的一半，但還需要貫徹照顧子女和女方權(quán)益的原則。這樣，享有房屋買賣合同權(quán)利的一方就享有了對(duì)房屋的使用權(quán)。對(duì)于按揭貸款債務(wù)，因雙方是該按揭貸款合同的共同借款人或者該債務(wù)形成于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，在沒有證據(jù)證明是一方個(gè)人債務(wù)時(shí)，該債務(wù)是雙方的共同債務(wù)，雙方負(fù)有共同償還貸款的義務(wù)。因此，在判決房屋買賣合同權(quán)利由一方享有時(shí)，考慮到該房屋同時(shí)是按揭貸款合同的抵押物，應(yīng)當(dāng)一并判決由該方繼續(xù)履行按揭貸款合同，償還貸款余額，由另一方以離婚時(shí)所欠的貸款本金為準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償（原則為該金額的一半）。這實(shí)際上包含了對(duì)房屋使用權(quán)的處理，繼續(xù)履行房屋買賣合同的一方當(dāng)事人享有該合同的所有權(quán)利，故有權(quán)受領(lǐng)房屋出賣人的交付并占有、使用該房屋，直至取得所有權(quán)。

二、離婚補(bǔ)償?shù)臈l件

根據(jù)婚姻法和婦女權(quán)益保障法的規(guī)定，在補(bǔ)償?shù)姆绞缴?，一般要求是一次性給付，適用離婚補(bǔ)償制度的條件有以下幾方面：

1、夫妻雙方在婚姻關(guān)系期間實(shí)行的是分別財(cái)產(chǎn)制，即要求夫妻書面約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有。(離婚財(cái)產(chǎn)如何分割)這是因?yàn)?，在?shí)行法定財(cái)產(chǎn)制的夫妻離婚時(shí)，對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的一切財(cái)產(chǎn)，雙方都可以分割，(離婚財(cái)產(chǎn)如何分割)分割時(shí)雖也考慮財(cái)產(chǎn)的來源，但如雙方都沒有可以照顧的特殊原因，共同財(cái)產(chǎn)基本上是等分的，這樣沒有經(jīng)濟(jì)收入的一方在離婚時(shí)就可得到對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，這就間味著其家務(wù)勞動(dòng)得到了肯定。

2、權(quán)利的享有須以特定義務(wù)之履行為對(duì)價(jià)。即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方為撫育之子、照料老人、協(xié)助另一方工作等付出較多義務(wù)的，即要求一方為了家庭的利益做出了大量的貢獻(xiàn)。離婚補(bǔ)償制度的目的之一，就是要承認(rèn)家務(wù)勞動(dòng)或協(xié)助工作的價(jià)值。(離婚財(cái)產(chǎn)如何分割)在夫妻分別財(cái)產(chǎn)制度下，離婚時(shí)雙方無共同財(cái)產(chǎn)，如不作出一定的補(bǔ)償，作出貢獻(xiàn)的一方的價(jià)值就無從體現(xiàn)。

3、權(quán)利人只能是夫妻雙方中的一方當(dāng)事人?；橐龇樗椒?，這種補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)在于保護(hù)當(dāng)事人的個(gè)人利益，是典型的私權(quán)，一般不涉及公共利益，如果當(dāng)事人認(rèn)為放棄這種權(quán)利不會(huì)對(duì)其基本生活造成困難，法律并不強(qiáng)加干涉，所以當(dāng)事人以外的利害關(guān)系人無權(quán)享有。

4、離婚補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求只能在離婚時(shí)提出，即只有在雙方準(zhǔn)備離婚或者其中一方提出的離婚時(shí)，付出較多義務(wù)的一方才可以要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。(離婚財(cái)產(chǎn)如何分割)此外，這種補(bǔ)償并非離婚財(cái)產(chǎn)分割的考慮因素，而是一種獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求權(quán)。

離婚補(bǔ)償?shù)姆绞椒缮蠜]有具體的規(guī)定，但因其是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，(離婚財(cái)產(chǎn)如何分割)主要還是以金錢為主，特殊情況下也可以使用有形財(cái)產(chǎn)或者房屋不動(dòng)產(chǎn)的形式來進(jìn)行補(bǔ)償。