一、抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一致

在抵押貸款的實(shí)踐中，有的銀行很注意抵押合同的內(nèi)容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔(dān)保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設(shè)的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權(quán)為該貸款提供抵押擔(dān)保。為保證抵押確實(shí)有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權(quán)一并抵押的事項(xiàng)在報(bào)紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權(quán)設(shè)定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見(jiàn)，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效？對(duì)此最高人民法院頒布的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”。鑒于此，合同項(xiàng)下的有關(guān)對(duì)在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產(chǎn)生效力，銀行的合同項(xiàng)下?lián)碛械牡盅簷?quán)存在一定問(wèn)題。

另外，從法理來(lái)看，土地使用權(quán)與其地上附著物應(yīng)同時(shí)抵押。擔(dān)保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押?！辫b于本案的情況，依法應(yīng)將該在建寫字樓及其所附之土地使用權(quán)一并抵押。而且根據(jù)抵押合同的約定，也表露了當(dāng)事人愿將土地使用權(quán)和其在建工程一并抵押的真實(shí)意愿。同時(shí)，本案中的抵押合同的內(nèi)容曾在當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據(jù)此，銀行可主張登記的抵押權(quán)的效力應(yīng)及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對(duì)上述事實(shí)及相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定。司法實(shí)踐中，法院較為注重抵押登記的效力。

二、登記程序不規(guī)范

在房產(chǎn)抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同時(shí)，將有房屋所有權(quán)證的廠房和實(shí)際擁有的土地使用權(quán)卻一直未辦理土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)了上級(jí)主管部門同意買受的。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有慎重審查申請(qǐng)登記材料，在沒(méi)有《國(guó)有土地使用權(quán)證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權(quán)證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》時(shí)候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》等文件。在房產(chǎn)登記部門存在疏漏——缺乏《國(guó)有土地使用權(quán)證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應(yīng)該得到肯定?

有人認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)抵押合同簽訂后辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押登記有效，抵押合同也應(yīng)該有效。也有的人認(rèn)為，法院應(yīng)該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。

從實(shí)踐操作來(lái)看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認(rèn)可，存在一定的或然性，因?yàn)楫吘谷狈γ鞔_肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無(wú)效，從而導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，則必然導(dǎo)致銀行的優(yōu)先受償權(quán)受損。

三、房產(chǎn)先出租后抵押

房產(chǎn)先出租后抵押，這是房產(chǎn)抵押貸款糾紛中時(shí)有發(fā)生的欺詐情形。房產(chǎn)所有人先串通第三者，通過(guò)合法的形式將房產(chǎn)租賃給第三者，租期較長(zhǎng)（例如10年以上），租金在訂立合同時(shí)一次付清。然后，將房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現(xiàn)抵押物是否出租，法律意識(shí)不強(qiáng)的信貸員即使發(fā)現(xiàn)也未必能識(shí)別其中所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容通常也不予審查。

出租的房產(chǎn)用于抵押的風(fēng)險(xiǎn)性在于，當(dāng)借款人不能按時(shí)歸還貸款，而金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，即使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)人與第三者約定的租期內(nèi)也不能受償分文?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。” 這意味著，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人（原房屋產(chǎn)權(quán)人）與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無(wú)論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產(chǎn)權(quán)，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時(shí)租金已經(jīng)一次性付清或租金明顯偏低的話，房產(chǎn)的價(jià)值肯定要大打折扣，其對(duì)銀行貸款也就很難談得上保障性。

以上便是房產(chǎn)抵押貸款糾紛的基本形式，希望能幫您解決問(wèn)題。在具體的司法實(shí)踐中，由于案件情況各異，建議最好事先咨詢相關(guān)的律師，更好地解決您在生活中遇到的難題。