我國(guó)國(guó)內(nèi)融資租賃行業(yè)愈演愈熱，租賃糾紛也急劇上升。租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃成為一種特殊的融資租賃方式。融資租賃合同糾紛在具體案件中是什么樣的?土地融資租賃如何繳納增值稅?房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)以房屋、土地等作為租賃物，是否能像普通融資租賃業(yè)務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅等其他稅種?針對(duì)這些問(wèn)題我們一起來(lái)探討下不動(dòng)產(chǎn)融資租賃涉及的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。

一、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同有哪些法律效力呢？

司法解釋規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。在此，司法解釋以法律關(guān)系的構(gòu)成要件為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以是否執(zhí)行融資租賃內(nèi)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法來(lái)考察效力問(wèn)題。因此，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力問(wèn)題，即，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃雖然不會(huì)直接因?yàn)闃?biāo)的物的原因而被認(rèn)定合同無(wú)效，但是卻可能不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，因此導(dǎo)致融資租賃公司預(yù)期的合同利益得不到全面保護(hù)。

二、涉融資租賃合同糾紛的具體案件，目前情況是什么?

在國(guó)外，房產(chǎn)、土地所有權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)租賃方式成本高，手續(xù)繁瑣，所以并并不常見(jiàn)，所以很少有規(guī)定房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不能作為融資租賃標(biāo)的物，也很少有國(guó)家以標(biāo)的物來(lái)否定融資租賃合同。而在我國(guó)，包括房產(chǎn)、商業(yè)住宅，港口、碼頭和高速公路在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)租賃，占整個(gè)融資租賃業(yè)務(wù)半壁江山，但受到房地產(chǎn)、融資平臺(tái)限貸等調(diào)控政策存在，房產(chǎn)、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中很難獲得支持。

三、以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，應(yīng)如何繳納增值稅?

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳四、房地產(chǎn)融資租賃有哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?

(一)交易中可能存在價(jià)外費(fèi)用

一般情況下，計(jì)算貨物勞務(wù)涉及的流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，會(huì)確認(rèn)是否要將價(jià)外費(fèi)用考慮進(jìn)去。就營(yíng)業(yè)稅而言，其計(jì)稅依據(jù)即營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括全部的價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用。

在房地產(chǎn)售后回租交易中，如果房地產(chǎn)企業(yè)以低于市場(chǎng)公允的售價(jià)吸引商鋪購(gòu)買(mǎi)者，使得商鋪購(gòu)買(mǎi)者在未來(lái)一段時(shí)期無(wú)償或低于市價(jià)將商鋪交予房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理，并由房地產(chǎn)企業(yè)獲得相關(guān)收益，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商鋪時(shí)無(wú)償或低于市價(jià)取得了購(gòu)房者日后一段期間不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟(jì)利益”(屬于價(jià)外費(fèi)用的一種)。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新核定營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

(二計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)核算中的差異

在房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)中，對(duì)于售后回租房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，會(huì)計(jì)處理時(shí)會(huì)考慮最低租賃付款額現(xiàn)值以及其他相關(guān)費(fèi)用，但稅法僅按照實(shí)際支付的款項(xiàng)作為資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。需進(jìn)行納稅調(diào)整。由于不涉及損益類科目，所以不會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅。

此外，會(huì)計(jì)處理要對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用加以確認(rèn)，而稅務(wù)處理并不確認(rèn)，對(duì)于融資租回房地產(chǎn)的資產(chǎn)折舊，因?yàn)榛刈夥康禺a(chǎn)的價(jià)值不同，折舊也會(huì)不同，對(duì)此年度匯算清繳也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。

(三)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情況下需繳契稅

《契稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;(三)房屋買(mǎi)賣(mài);(四)房屋贈(zèng)與;(五)房屋交換。

房地產(chǎn)的融資租賃，實(shí)質(zhì)上是出租人轉(zhuǎn)移了與其房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，還沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過(guò)后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租方應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。

以上就是不動(dòng)產(chǎn)融資租賃涉及的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，如果您在實(shí)際操作中遇到問(wèn)題，請(qǐng)來(lái)電咨詢我們專業(yè)律師，我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)。