個人抵押貸款的責任承擔，未成年人抵押問題

許多不能一次性付清房款的人都會選擇向銀行進行貸款，而抵押物則是自己的新房屋。雖然這是目前很流行的一種貸款方式，但卻也存在不少法律問題。究竟個人房屋抵押貸款的法律問題有哪些呢？

一、借款人/抵押人/抵押物財產(chǎn)共有人身份識別及承擔的責任

1、 在個人住房抵押貸款業(yè)務中，向銀行申請抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權人，所以借款人即為抵押人;但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時，除了滿足其為抵押房屋的所有權人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財產(chǎn)及資信等情況。因此，在抵押房屋內(nèi)的所有權人即共有人同為抵押人。抵押物財產(chǎn)共有人是指不上產(chǎn)證的具有法定或約定共有關系的第三人，一般情況下為房屋權利人的配偶。

2、 依據(jù)《上海市1994年公房出售暫行辦法》(以下簡稱“九四”方案)及其《實施細則》規(guī)定，同時《滬高法1996-250號文處理公有住房出售后糾紛的若干意見》規(guī)定，按“九四”方案購買的房屋，產(chǎn)權證登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權的，可確認房屋產(chǎn)權共有。對于該等房屋進行房地產(chǎn)查閱時，一般登記的注記為房改售房或售后公房。這也是基于歷史原因產(chǎn)生的又一類型抵押物財產(chǎn)共有人。

3、 依據(jù)《物權法》第103至104條的共有關系性質(zhì)不明時的推定及分額確定規(guī)則，即可以理解為房屋權利人沒有約定，除了房屋權利人具有家庭關系的即為共同共有外，視為按份共有。同時未約定或約定不明共有份額的，按出資額確定;不能確定出資額的，視為等額按份共有。同時，見《物權法》第97條的處分條款，處分共有不動產(chǎn)的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。這也是要求抵押物財產(chǎn)共有人本人簽署同意抵押文件的法律依據(jù)。

4、 根據(jù)不動產(chǎn)物權公示公信原則，對《物權法》第106條第3款的理解，抵押權人若因信賴不動產(chǎn)登記簿的登記信息，而與房屋權利人簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合同》并辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同時該房屋權利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機關登記錯誤引發(fā)的瑕疵，均可以被抵押權人(即銀行的善意)所吸收。但隨著央行建設的個人征信系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)，公安部建立的全國公民身份信息查詢系統(tǒng)等電子化信息的網(wǎng)絡建設，商業(yè)銀行審查借款人等各方面信息的網(wǎng)絡也開始鋪開，未來不排除銀監(jiān)會或央行加重銀行審查義務的可能，而對于抵押物財產(chǎn)共有人或其他信息的審查不到位，就對抵押權的設立產(chǎn)生瑕疵。

二、關于辦理未成年人房地產(chǎn)抵押登記的問題

《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人?！蓖瑫r規(guī)定，“監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)?！薄睹裢ㄒ庖姟?簡稱)中規(guī)定，“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監(jiān)護權。但是未與該子女共同生活的一方，對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的，人民法院認為可以取消的除外?！币虼耍O(jiān)護權不應與撫養(yǎng)權相混淆，父母也不因離婚而改變對未成年子女的監(jiān)護人身份。

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