一、金融產(chǎn)權(quán)商鋪的概念

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)钤缗d起于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。近年來(lái)，這種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式迅速興起于國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。它的典型運(yùn)作模式是先由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，然后按照一定的布局和設(shè)計(jì)，分割成面積較小的若干單元即產(chǎn)權(quán)式商鋪，并將此出售給投資者；投資者擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而是以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式將其交由開(kāi)發(fā)商或者第三方經(jīng)營(yíng)使用，開(kāi)發(fā)商或第三方按約定向投資者支付固定的租金或收益。

在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)式商鋪主要有兩種形式：一種則是“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開(kāi)發(fā)商對(duì)敞開(kāi)式賣場(chǎng)進(jìn)行物理形態(tài)分割，商鋪間以內(nèi)隔物理墻等形式予以區(qū)分。小業(yè)主擁有分割部分的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，商鋪的業(yè)主可以自營(yíng)，也可以出租或交由開(kāi)發(fā)商或其他經(jīng)營(yíng)公司包租；另一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開(kāi)發(fā)商將開(kāi)放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積分割，小商鋪間無(wú)內(nèi)墻隔離，且不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限委托經(jīng)營(yíng)，委托經(jīng)營(yíng)期間往往對(duì)各小商鋪進(jìn)行重新布局或合并使用。

二、金融產(chǎn)權(quán)商鋪的類型

關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否成立獨(dú)立物權(quán)以及是債權(quán)還是物權(quán)的爭(zhēng)議，隨著我國(guó)部分城市房管部門對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪予以登記發(fā)證而暫告終結(jié)，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類型問(wèn)題卻仍存在爭(zhēng)議。歸結(jié)起來(lái)，主要有兩種觀點(diǎn)：

建筑物區(qū)分所有權(quán)說(shuō)。按照我國(guó)通說(shuō)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第 70 條的規(guī)定亦持此觀點(diǎn)。日本、德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法與學(xué)說(shuō)中, 建筑物各區(qū)分部分能否成為專有部分的主要判定標(biāo)準(zhǔn)是, 考察其是否具有結(jié)構(gòu)上和利用上的獨(dú)立性，即所謂的“物理性墻壁”。從我國(guó)有些城市明令禁止對(duì)“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”進(jìn)行登記的做法來(lái)看，顯然是持此種判定標(biāo)準(zhǔn)。

按份共有說(shuō)。所謂按份共有，是指各權(quán)利人按其占有份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)式商鋪的劃分方式，不是進(jìn)行物理形態(tài)的空間分割，而是商鋪所有權(quán)量的抽象分割，而這正符合民法按份共有制度中“應(yīng)有部分應(yīng)作抽象理解”的要求。據(jù)此，有學(xué)者認(rèn)為“投資者名為購(gòu)房實(shí)為認(rèn)購(gòu)賣場(chǎng)份額的行為，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系”。

對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類型界定應(yīng)區(qū)分產(chǎn)權(quán)式商鋪的類型。“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，因存在物理形態(tài)分割界限而具備結(jié)構(gòu)上和利用上的獨(dú)立性，其形態(tài)和利用上均符合傳統(tǒng)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，故其權(quán)利類型應(yīng)為建筑物區(qū)分所有權(quán)。而“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，因不具有物理形態(tài)上的構(gòu)造獨(dú)立性，如理論上不加以區(qū)分而簡(jiǎn)單將其定性為“區(qū)分所有權(quán)”，將無(wú)法解決現(xiàn)實(shí)中小業(yè)主要求獨(dú)立分割商鋪的尷尬。“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”實(shí)際為一個(gè)權(quán)屬單元的所有權(quán)量的抽象分割，將其權(quán)利類型界定為按份共有，利于解決實(shí)踐中產(chǎn)權(quán)式商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和個(gè)體物權(quán)的沖突，為立法規(guī)制提供理論依據(jù)。