一、房地產(chǎn)證券化的概念

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價(jià)證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。

二、我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的制約因素

(一)體制制約

房地產(chǎn)證券化是發(fā)達(dá)國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細(xì)分出售正是私有化的集中體現(xiàn)。而我國(guó)所要建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制顯然是有別于西方國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。從實(shí)際情況看,目前我國(guó)還不能將大量資金投資于房地產(chǎn),而是優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國(guó)所要推行的房地產(chǎn)證券化有一定的范圍限制。況且,我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革,專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場(chǎng)化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這也在一定程度上制約了我國(guó)的房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

(二)法規(guī)制約

住房貸款證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程,將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)證券持有權(quán)的過(guò)程中,涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益。然而,我國(guó)現(xiàn)行《證券法》的相關(guān)條款中,缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定,這勢(shì)必增加住房貸款證券化的推進(jìn)難度。同時(shí),在建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所要借助的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》,由于這兩種法規(guī)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng),實(shí)施過(guò)程中難免存在種種困難。

(三)資本市場(chǎng)的制約

現(xiàn)階段,我國(guó)的證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速,但仍屬初級(jí)階段,市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限。而房地產(chǎn)證券化品種很多,一經(jīng)推出勢(shì)必會(huì)給已經(jīng)“飽和”的證券市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力,這對(duì)證券市場(chǎng)的發(fā)展很不利。房地產(chǎn)證券化工具多半是依賴于證券交易所進(jìn)行交易的,房地產(chǎn)證券流通市場(chǎng)要承受證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn),這更會(huì)使其在流通中受阻。

（四)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)

西方房地產(chǎn)證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后,必然要尋求發(fā)展二級(jí)市場(chǎng),因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)能解決一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展中面臨的流動(dòng)性、資金來(lái)源、信貸集中性等主要矛盾;二級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)又促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒(méi)有獲得真正的發(fā)展,尤其是國(guó)有四大商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)上的壟斷地位,決定了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

(五)信用制約

現(xiàn)階段,我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度,銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷,對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得困難重重。由于個(gè)人流動(dòng)性大、財(cái)務(wù)收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn),只好在貸款方式上嚴(yán)格控制,無(wú)形中制約了個(gè)人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展,而規(guī)模過(guò)小的住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)對(duì)證券化的推行是沒(méi)有實(shí)際意義的。

(六)技術(shù)制約

首先,房地產(chǎn)證券化雖然原理簡(jiǎn)單,但真正的實(shí)施難點(diǎn)很多。其次,我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)與稅收處理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)證券化進(jìn)展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題,不同的會(huì)計(jì)處理會(huì)導(dǎo)致不同的證券化成本與收益,如何設(shè)計(jì)合理的房地產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)制度將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。第三,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)證券化技術(shù)的研究剛剛起步,國(guó)內(nèi)缺乏相關(guān)技術(shù)人才,房地產(chǎn)證券化具體操作技術(shù)尚不成熟,這將成為制約我國(guó)房地產(chǎn)證券化進(jìn)程的重要因素。

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