一、房產抵押貸款的風險有哪些？

(一)租賃權對抗的風險；

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

(二)抵押登記權的風險；

1、“一物多押”的風險?！稉７ā返谌鍡l第二款規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

二、如何辦理注銷房產抵押登記手續(xù)？

（一）法定依據；

《物權法》第一百七十七條：“有下列情形之一的，擔保物權消滅：(一)主債權消滅;(二)擔保物權實現;(三)債權人放棄擔保物權;(四)法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形?！薄兜盅汗芾磙k法》第三十五條：“抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記”

（二）申請條件；

1、經依法登記的房屋抵押權發(fā)生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：(一)主債權消滅;(二)抵押權已經實現;(三)抵押權人放棄抵押權;(四)法律、法規(guī)規(guī)定抵押權消滅的其他情形。

2、由債務人或房屋所有權人申請。

（三）申報材料；

1、登記申請書。

2、債務人或房屋所有權人的身份證明。

3、房屋他項權證書。

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