隨著我國改革開放不斷深化，房地產市場也是日新月異。近期，隨著中央對房地產市場的調控新規(guī)連續(xù)出臺，在有效控制房地產交易平均價格的同時，也使房地產交易,尤其是二手房買賣交易涉及的法律問題愈加復雜化、多樣化。其中戶口轉移和房屋買賣成為受人關注的典型問題。

　　2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產生的糾紛逐年遞增，以北京一中院2011年至2013年受理的涉及該類案件數(shù)量為例，2011年受理37件，2012年受理61件，2013年（截止至9月份）受理58件。本文將結合司法實踐中的案例對房屋買賣過程中涉及戶口的相關法律問題予以分析。

　　案例一：購買學區(qū)房，房屋出賣人未能及時遷出戶口導致合同目的無法實現(xiàn)。

　　案情回放：甲（房屋出賣人）、乙（房屋買受人）于2012年5月7日簽訂房屋買賣合同，約定由乙出資420萬購買甲所有的位于北京市中關村某小區(qū)內的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過戶時間等細節(jié)。雙方還簽訂了補充協(xié)議一份，其中明確約定：“乙購買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關村某小學的招生規(guī)定，辦理學區(qū)內入學學籍，應當符合在學區(qū)內居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件，甲應予2012年7月31日前辦理完畢房屋內所有戶口的遷出手續(xù)，否則甲承擔根本違約責任。”合同及補充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過戶至乙方名下。但直至2012年8月31日，經乙多次書面催告，甲仍未能將房屋內戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同，房款及過戶均已辦理，故不能解除。最終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構成違約并已導致合同目的無法實現(xiàn)為由，判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。

　　法官說法：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同，其中包括當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補充協(xié)議，按照交易的一般習慣判斷，雙方訂立合同的目的確實應當是房屋交易過戶。但依據(jù)雙方關于合同目的的約定，可以認定乙購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。雙方交易的是學區(qū)房，學區(qū)房的主要功能就是取得辦理學籍的資格。而取得學籍資格的前提是將乙之子的戶口及時遷入交易房屋。這種情況，符合當?shù)鼐唧w教育政策和一般社會認知，同時也是符合我國現(xiàn)階段社會生活實踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時遷入，從而導致合同目的無法實現(xiàn)。

　　上述案例比較典型，突出反應了交易雙方對于交易對象的認知差距以及交易心理的異樣，即出賣人追求的是高房價的交易完成，而買受人需要的是戶口遷入，雙方交易目的不同反映出的是對學區(qū)房本身及學區(qū)房交易存在著認識上的模糊，這也是如今學區(qū)房案件不斷出現(xiàn)的根本原因。

　　學區(qū)房的交易具有價格高、速度快等特點。根據(jù)某房地產經紀公司公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年北京學區(qū)房均價比同地段非學區(qū)房均價高45-53%，學區(qū)房均價比2011年上漲17.6%，而同地段非學區(qū)房均價比2011年上漲8.7%。也就是說，從均價、均價漲幅等數(shù)據(jù)均能明顯說明學區(qū)房的價格優(yōu)勢及發(fā)展優(yōu)勢。學區(qū)房代表教育資源的絕對優(yōu)勢，成為炙手可熱的稀缺資源。

　　法官建議：法官根據(jù)學區(qū)房的交易特點及審判實踐中遇到的問題，提示三點具體細節(jié)供大家參考：

　　1、要全面了解相關教育政策和環(huán)境。買受人應當在購買學區(qū)房之前充分了解近期相關政策，盡到審慎的審查、注意義務。學區(qū)房并不是一成不變的，教育部門或是相關學校會不定期對學區(qū)的劃分做出相應調整，以便適應不斷波動的生源變化。同時，相關部門還可能會對學區(qū)內的入學標準問題進行調整，比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內一套學區(qū)內住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學問題，原來的規(guī)定是6年?？傊?，房屋買受人應當積極了解學區(qū)房的相關政策并謹慎評估相應變化，切實承擔起嚴格的審查、注意義務。

　　2、將學區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實際交易目的，這在某種程度上與雙方實際進行的房屋買賣行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產生糾紛。因為學區(qū)房的價格遠高于市場價，導致市場上出現(xiàn)了以距離學校近為特點的準學區(qū)房，這種房屋通常也會標上“學區(qū)房”的標簽參與到學區(qū)房市場中。但這樣的準學區(qū)房不能帶來附加教育利益，故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問題。因此，希望廣大消費者能夠根據(jù)自己的真實目的將有關內容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。

　　3、盡量完善合同中的相關條款。北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標準化，現(xiàn)在市場上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對戶口問題進行了約定，但并不能夠涵蓋所有復雜多變的交易情況。交易雙方應當根據(jù)各自的實際需求設置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內使用過學區(qū)房政策、對于政策變化導致的問題如何處理和責任承擔等等。審判實踐中，往往是雙方產生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同中沒有明確約定，尋其原因就是為了盡快完成交易而忽略了針對學區(qū)房交易進行特別約定。

　　案例2：因自身原因未能將戶口遷出，應當承擔違約責任。

　　案情回放：楊某與孟某簽訂房屋買賣合同，約定由楊某出資購買孟某所有的A房，合同中約定了戶口遷出時間為房屋所有權轉移之日起30日內，逾期承擔違約責任。合同簽訂后，雙方于2012年11月13日辦理完畢房屋所有權轉移登記手續(xù)，孟某于2012年12月25日將原有戶口中的一部分遷出，仍剩二人戶口未遷出。后楊某經多次催促未果，將孟某起訴至法院，要求孟某承擔違約責任。孟某抗辯稱剩余兩人戶口是前兒媳和孫女的，已經與本人無關，不應承擔違約責任。法院判決認為，孟某延遲遷移戶口的行為構成違約，應承擔違約責任。

　　法官說法：從時間方面看，合同中明確約定了戶口遷出的時間，孟某辦理戶口遷出的時間超過約定時間，已經構成違約。從履行內容方面看，合同中約定的“戶口”應當包括原有所有戶口，當然包括尚未遷出的二人的戶口，孟某直到起訴時仍未將原有戶口全部遷出，構成違約是顯而易見的。關于孟某的抗辯理由——未遷出戶口并非其自身原因的問題。孟某的前兒媳及孫女與孟某之間仍然存在一定的身份關系和社會關系，而與房屋買受人楊某并無任何關系，孟某稱與自身無關明顯缺乏依據(jù)。因此，確認孟某應當承擔剩余戶口遷出的義務，既符合法律規(guī)定又符合雙方約定。

　　北京現(xiàn)行2007版房屋買賣合同中第十條權屬轉移登記第（三）款是關于戶口遷移的格式條款，其中明確了如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當承擔違約責任。這里有兩個具體問題需要詳細解釋：“與本房屋相關的戶口”和“自身原因”。

　　“與本房屋相關的戶口”指交易房屋在出賣時全部在冊戶口。根據(jù)北京市現(xiàn)行戶籍管理制度的規(guī)定，城市住宅房屋不能分戶，故在冊戶口無論與房屋出賣人的關系如何，只要登記在交易房屋內就屬于“與本房屋相關的戶口”。

　　“自身原因”指義務人本人主觀意愿或自身可以控制因素的有機結合?！白陨碓颉币獜膬蓚€方面理解：第一，從在冊人口與義務人的關系判斷義務人對在冊人口的實際控制能力。我國現(xiàn)行戶籍管理制度中對于戶口遷入的主要標準是，戶口遷入人與戶主具有一定的近親屬關系。也就是說戶主（一般為義務人）與在冊人口均應當具有一定的社會關系，否則戶口不可能遷入。既然義務人與在冊人口存在一定的社會關系，按照常理推斷義務人必然對在冊人口的戶口具有一定的實際控制能力。第二，從公平原則判斷義務人對在冊人口的實際控制能力。我國現(xiàn)有戶籍管理制度透明度不高，導致戶主并不能及時了解全面的戶籍信息，實踐中曾出現(xiàn)戶主不知情的情況下新增一戶成員，這與義務人并無任何實際關系，義務人顯然不具有任何實際控制能力。因此，判斷逾期遷移戶口是否歸咎于義務人自身原因應當嚴格把握，既不能將標準定的過于寬泛從而導致合同約定流于形式，也不能將標準訂立的過于狹窄從而導致合同守約陷于絕境。

　　法官建議：為了統(tǒng)一對該問題認識，法官建議雙方當事人應當在合同訂立階段及時充分了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀。戶口遷移的具體操作涉及有關戶籍行政管理部門和戶籍管理制度，會有很多交易是雙方無法預見的情況。為了順利辦理戶口遷移，雙方在訂立合同階段就應當充分了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀，并進行充分的溝通和說明，以減少合同履行過程中的障礙。特別需要指出的是，這既不是房屋買受人的單方義務，也不是房屋出賣人的單方義務，而是交易雙方均負有的一項義務。房屋買受人需要了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀以便合理安排戶口遷入事宜；房屋出賣人需要了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀以便準確推斷自己履行相關義務的難度。

　　需要指出的是，如果在交易過程中有中介機構參與，并在相關合同中約定了中介機構負有對戶口現(xiàn)狀的審查義務，那么如因未盡到審查義務而導致履行出現(xiàn)障礙，中介機構對此應當承擔一定的賠償責任