一、取證！??！

對，沒錯，就是取證！你必須取得違約方違約的證據(jù)?。。》駝t，一旦進入訴訟程序，你將難以維護自己的合法權益?。?！《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”這就是“誰主張，誰舉證”的基本原則。因此，證據(jù)是一切民事訴訟的基石，而當事人往往在一方違約后，除了抱怨、憤怒、不知所措及要求對方承擔責任外，卻往往忽視了先固定證據(jù)。下面通過一個小案例看看沒有證據(jù)證明對方違約的訴訟結果，同時根據(jù)房地產(chǎn)買賣糾紛的特點，講講該如何取證。

二、小案例

原告王某訴至法院稱：2007年6月8日，其與被告張某簽訂房屋買賣居間協(xié)議一份，協(xié)議約定原被告雙方應于2007在7月31日前簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，協(xié)議簽署后原告支付了10萬元定金。但是，由于房價暴漲，7月31日當天，被告單方面要求提高出售價格，最終導致合同沒有簽署。要求法院判令被告雙倍返還定金。

但是，被告辯稱正式合同沒有簽署是由于雙方就合同的細節(jié)問題沒有達成一致意見，根本沒有要求漲價的事實。而從事居間介紹的業(yè)務員也因離職，無法聯(lián)系，而不能為買方出庭作證。

三、法院判決

法院經(jīng)審理后認為，原告沒有證據(jù)證明賣方的行為構成違約，賣方也沒有證據(jù)證明買方構成違約，遂判決賣方退還定金人民幣10萬元，駁回買方其他訴請。

上述案例中，由于買方未能證明賣方單方面違約，而賣方也未能證明買方單方面違約，因此，最終的結果就是由于未能歸責于當事人雙方的事由，導致買賣合同無法達成，因此，法院最終僅判決退還定金，而不是雙倍返還定金。

當然，我們無法還原案件的事實真相，從上述案例可以看出，證據(jù)在訴訟中是何等重要。

因此，在目前的市場環(huán)境下，房價持續(xù)暴漲中，當賣方單方面違約時，買方，你所做的第一件事就是務必及時取證，取得賣方違約的證據(jù)。

四、那么如何取證？

根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，民事訴訟證據(jù)共有8類，本文今天根據(jù)房地產(chǎn)買賣的特性，只講其中的4種證據(jù)的如何取證，即書證、視聽資料、證人證言、電子證據(jù)，該如何取證?。?！重點講錄音證據(jù)如何取證。

（一）書證

書證是指以其內(nèi)容來證明待證事實的有關情況的文字材料。因此，在一方違約時，作為守約方應盡力要求違約方提供書面解除合同的告知函，若能取得書面證據(jù)，則無需進一步取證。

針對房屋買賣合同糾紛中，尤其是定金合同簽署后，賣方單方面違約拒售，作為買方應盡力要求賣方提供書面通知。

（二）視聽資料

視聽資料可以是錄音、錄像，在民事訴訟中視聽資料往往能夠反映事實經(jīng)過，最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定，存在有疑點的視聽資料，不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)。對于未經(jīng)對方當事人同意私自錄制其談話取得的資料，只要不是以侵害他人合法權益（如侵害隱私）或者違反法律禁止性規(guī)定的方法（如竊聽）取得的，仍可以作為認定案件事實的依據(jù)。

因此，對于在協(xié)商、交涉過程中的談話內(nèi)容，完全可以在對方不知情的情況下進行錄音。

由于視頻證據(jù)在采集時一般相對較難，而且會引起違約方的注意，因此本文主要還是將該如何錄音。

1.錄音時間和地點的選擇

從有利訴訟的角度來說，錄音應盡早進行。越早進行，取證對象越無防備，特別是在一方違約后初次交涉時，一般不會歪曲事實，這個時候的談話錄音價值最大。而在幾經(jīng)交涉后，對方往往會從有利自身的角度進行敘述，或者持防備態(tài)度。

地點的選擇，也非常重要，應該盡量尋找比較安靜和不受干擾的地方，能夠獲得較好的錄音效果。

對于房屋買賣來說，當賣方或買方違約時，應找中介人員在中介的會議室進行溝通，因為有第三方在場的情況下，違約方首次交涉時難以歪曲事實。

當然，在雙方無法當面交談的情況下，應采取電話錄音等方式。

2.取證前的準備工作

在錄音取證前，對談話內(nèi)容作好精心準備，包括事先考慮好所提示的問題和對方可能的答案，應該如何誘導對方對違約的事實進行表態(tài)等，不要漫無目的的交談。如果自己沒有能力做到這些，建議聘請專業(yè)的律師進行指導，和問題的設計。

3.錄音器材的選擇

目前智能手機均有錄音錄像功能，但是在面談時還是建議選擇選擇體積小、易隱藏、錄音時間長、音質(zhì)高錄音筆，因為手機錄音時，可能會被來電所打斷。否則也有可能引起對方的注意。

4.注意錄音器材的隱蔽及談話方式

錄音取證時，當然最重要的就是不能讓取證對象察覺你是在錄音，因此必須做到器材隱蔽。談話過程中語氣、神態(tài)等要自然，避免一時激動而發(fā)生爭吵，那樣可能會不歡而散，也會導致取證失敗。

（1）談話過程中盡量交代一下時間、地點，明確各方談話者的身份和與談論事實的關系，在交談時盡量用全名稱呼，以增強錄音的關聯(lián)性和可信度。

（2）談話目的主要著眼于事實的敘述、承認或否認，不要糾纏于法律責任的爭論。

（3）錄音目的達成后，可以就賠償問題，或違約責任問題展開協(xié)商。

（三）證人證言的取證

在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中，作為最熟悉交易情況的中介工作人員，因此，沒有比中介工作人員再為合適的證人。在一方違約后，作為守約方盡量要求中介工作人員出庭作證，或者申請法院依法向該中介工作人員進行調(diào)查。

（四）電子證據(jù)

針對房屋買賣中，電子證據(jù)，一般是買賣雙方在買賣過程中通過短信、微信、郵件等方式進行溝通，在溝通過程中所產(chǎn)生的證據(jù)。