一、合同有“貓膩”開發(fā)商“耍賴”，房主起訴維權(quán)

陳先生與房地產(chǎn)公司簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》。協(xié)議書中約定將陳先生安置于某單元一樓房處，同時(shí)在該協(xié)議上用手寫補(bǔ)充到“給本樓車庫一個(gè)”。陳先生表示，當(dāng)時(shí)約定給付車庫是因拆遷時(shí)陳先生宅院之外有兩個(gè)自行車棚，陳先生提出若拆自行車棚必須補(bǔ)償一個(gè)車庫，所以協(xié)議中約定“給本樓車庫一個(gè)”，但當(dāng)時(shí)在合同中沒有約定車庫的位置和大小。等到回遷時(shí)，房地產(chǎn)公司只同意給陳先生一個(gè)面積11.37平方米的自行車車庫。為此，陳先生將房地產(chǎn)公司訴至密云法院，要求對(duì)方給付面積不低于20平方米的小區(qū)車庫，否則補(bǔ)償車庫價(jià)款20萬元。法院最終判決房地產(chǎn)公司交付陳先生一個(gè)不低于20平方米的車庫，否則補(bǔ)償20萬元。

在本案的開庭過程中，房地產(chǎn)公司辯稱，他們與其他回遷戶約定是“預(yù)定購買車庫一個(gè)”，因此在回遷之后其他人均按8000元每平方米的價(jià)格購買了車庫。陳先生因?yàn)樽孕熊嚺锏木壒?，合同?nèi)容寫為“給本樓車庫一個(gè)”，因此可以參照其他拆遷戶的待遇，按照公平原則，應(yīng)給原告陳先生一個(gè)11.37平方米的自行車車庫。法院并沒有采納被告的辯護(hù)意見。法院認(rèn)為，所謂“給本樓車庫一個(gè)”，按照交易習(xí)慣及民法誠(chéng)實(shí)信用的原則，應(yīng)是在陳先生回遷時(shí)，房地產(chǎn)公司無償交付陳先生位于本樓的車庫。同時(shí)根據(jù)《協(xié)議書》中雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)是能夠存放汽車的車庫，而非是自行車或其他車庫。該房產(chǎn)公司與陳某簽訂的《協(xié)議書》，合法有效，對(duì)雙方均有法律約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。

二、敞亮房屋變“黑屋”，開發(fā)商被判擔(dān)責(zé)

劉女士與被告某房地產(chǎn)簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買一套頂層房屋。當(dāng)時(shí)看房時(shí)，房地產(chǎn)工作人員給劉女士介紹并帶劉女士參觀了“采光較好，陽臺(tái)大小合適”的樣板房，并且在宣傳冊(cè)的設(shè)計(jì)圖以及房屋平面圖也顯示出了房屋有較大尺寸的陽臺(tái)，還有“視野開闊、采光好”等宣傳。但在劉女士收房時(shí)，她發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)北側(cè)陽臺(tái)窗子尺寸變小，已經(jīng)影響到了屋內(nèi)采光。劉女士認(rèn)為房產(chǎn)公司違背合同約定，遂將該房地產(chǎn)公司起訴至密云法院要求賠償損失或者恢復(fù)原狀。房地產(chǎn)公司辯稱，公司銷售人員已告知原告房屋北陽臺(tái)和窗戶會(huì)變小，合同中也并未對(duì)陽臺(tái)大小作出要求。且原告辦理入住手續(xù)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)看過并簽字認(rèn)可，不存在違約，不同意原告訴訟請(qǐng)求。最終經(jīng)過法院調(diào)解，雙方達(dá)成了房地產(chǎn)公司賠償劉女士1萬元的調(diào)解協(xié)議。

合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，劉女士與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。合同中未明確約定房屋北側(cè)陽臺(tái)窗戶具體尺寸，是造成雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的一個(gè)主要因素。通過所附房屋平面圖來看，北側(cè)陽臺(tái)應(yīng)無遮擋。根據(jù)合同目的，及居住要求，被告并未按照原設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，這對(duì)原告實(shí)際居住的舒適程度造成一定影響，房地產(chǎn)公司辯稱內(nèi)容不能作為其拒絕給予賠償?shù)睦碛伞?/p>

三、律師講法

從以上兩起案件我們可以看出，雖然簽訂合同時(shí)雙方對(duì)爭(zhēng)議事項(xiàng)未作出詳細(xì)約定，但是根據(jù)《合同法》第一百二十五條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。因此，在類似以上案件的情況下，雖然開發(fā)商都會(huì)做出有利于自己的辯解，但在實(shí)際審理中都會(huì)結(jié)合合同的實(shí)際目的并根據(jù)交易習(xí)慣等因素來認(rèn)定協(xié)議的本意所在。

此外，我們經(jīng)常能看到開發(fā)商對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施、綠化率等情況的“夸張”宣傳，而這些內(nèi)容往往又不會(huì)出現(xiàn)在合同里，或者類似第二起案件，合同中雖有涉及但未有詳細(xì)說明，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此開發(fā)商雖然多以這種“軟條件”增加樓盤吸引力，并且不把宣傳的內(nèi)容寫入合同，但一旦該宣傳符合了《解釋》中的規(guī)定，對(duì)買受人的購房決定造成了影響，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，一旦開發(fā)商違反約定減少綠化面積、縮小陽臺(tái)面積等，就應(yīng)對(duì)買受人進(jìn)行相應(yīng)賠償。

簽訂房屋買賣合同時(shí)，沒有人會(huì)不注意涉及房屋主體的款項(xiàng)，但是總會(huì)有人把涉及車庫、露臺(tái)等房屋之外的條款忽略。法官建議，簽訂合同時(shí)，不要被開發(fā)商營(yíng)造的房屋“搶購”氛圍影響而急于簽字，一定要仔細(xì)閱讀內(nèi)容，不要只把目光放在房產(chǎn)這一主項(xiàng)上而忽略了其他“配件“。同時(shí)盡量將合同中的事項(xiàng)約定明確，如標(biāo)的的尺寸、格局等等，這樣可以減少交房后的糾紛。同時(shí)，如果開發(fā)商作出了承諾，就要寫在合同里或者另作補(bǔ)充協(xié)議，畢竟口頭承諾并不算數(shù)，還容易引起糾紛。總之，認(rèn)真審查合同內(nèi)容，將相關(guān)事由約定清楚，最大程度的保護(hù)自己的權(quán)益。