《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條規(guī)定，執(zhí)行程序查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行變現(xiàn)，實(shí)踐中往往難以實(shí)現(xiàn)，此類情況主要集中在不動(dòng)產(chǎn)查封領(lǐng)域。查封的不動(dòng)產(chǎn)難以快速變現(xiàn)主要有以下幾種情況：

一是查封標(biāo)的為被執(zhí)行人名下的唯一住房，導(dǎo)致不宜處置或處置困難?；谌藱?quán)高于債權(quán)的精神，《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對(duì)于未設(shè)定抵押權(quán)的房屋，是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須居住的，法院可以查封但不得拍賣、變賣或抵債。這意味著普通債權(quán)人作為申請(qǐng)人無權(quán)要求法院對(duì)查封房產(chǎn)進(jìn)行處置。2015年5月，最高院發(fā)布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條對(duì)此有了新的突破，規(guī)定了執(zhí)行唯一住房的三個(gè)條件。但實(shí)踐中仍有重重阻力，例如唯一房產(chǎn)一般都由被執(zhí)行人自住或者出租，變現(xiàn)的后續(xù)問題還有很多，包括房屋騰退、人員安置、未取得生效法律文書的其他債權(quán)的償還等等。

二是查封標(biāo)的設(shè)有抵押權(quán)，而申請(qǐng)執(zhí)行人只是普通債權(quán)人。這種情況下，因被執(zhí)行人不配合或其他客觀原因，執(zhí)行法官難以與抵押權(quán)人取得聯(lián)系；另外，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后查封標(biāo)的幾乎再無剩余價(jià)值，申請(qǐng)人即使要求變現(xiàn)也屬于無益拍賣，且另需自行承擔(dān)拍賣費(fèi)用，申請(qǐng)人處置意愿較低。

三是標(biāo)的物屬于輪候查封。房屋管理局等協(xié)助單位與輪候法院之間、輪候法院與首封法院之間信息不同步，協(xié)助單位一般不會(huì)主動(dòng)將首封情況告知輪候查封的法院，之后即使首封情形有所變化，如標(biāo)的物解封或變現(xiàn)后，輪候法院也很難在第一時(shí)間獲知相關(guān)信息；另外，基于一般由首次查封法院負(fù)責(zé)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行變現(xiàn)處置的原則，少數(shù)首封法院基于種種原因并不積極采取變現(xiàn)措施，造成輪候查封案件無法順利執(zhí)行。

四是查封標(biāo)的物屬于產(chǎn)權(quán)共有。因現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)如何執(zhí)行缺乏詳細(xì)規(guī)定，導(dǎo)致執(zhí)行過程中遇到此類問題難有定論，如對(duì)于共同共有不動(dòng)產(chǎn)，共有份額如何確定，共有物如何分割，執(zhí)行時(shí)是否及于不動(dòng)產(chǎn)的全部，共有人的優(yōu)先購買權(quán)如何保障等等，導(dǎo)致即使案件最終進(jìn)入處置程序，其他共有人也往往會(huì)提出執(zhí)行異議，影響執(zhí)行效率。

五是查封標(biāo)的物上設(shè)置長期租賃權(quán)。實(shí)踐中，有時(shí)出現(xiàn)標(biāo)的物上設(shè)置長期租賃權(quán)，租金已全部付清或抵債的情形，執(zhí)行法官需判斷是否涉及惡意租賃，有抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條，租賃權(quán)的設(shè)定若影響在先擔(dān)保物權(quán)，法院可依法去除，但具體操作仍需執(zhí)行法官在實(shí)務(wù)中摸索；沒有抵押權(quán)的，申請(qǐng)執(zhí)行人需另訴以推翻該租賃權(quán)的效力。

對(duì)此，我院采取四類措施提高查封不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)效率：

第一、統(tǒng)一梳理，分類甄別。將未實(shí)際執(zhí)結(jié)案件中的不動(dòng)產(chǎn)查封情況進(jìn)行統(tǒng)一梳理，對(duì)影響變現(xiàn)進(jìn)程的因素進(jìn)行分類甄別，分析原因，確定思路，加大執(zhí)行力度，推進(jìn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)。如在被執(zhí)行人惡意轉(zhuǎn)移名下其他房產(chǎn)、惡意設(shè)置長期租賃權(quán)等行為的認(rèn)定、以及查找抵押權(quán)人等方面加大調(diào)查力度。

第二、對(duì)內(nèi)加強(qiáng)審執(zhí)銜接。在共有不動(dòng)產(chǎn)的分割及確權(quán)、申請(qǐng)人去除租賃權(quán)訴訟等程序中，執(zhí)行機(jī)構(gòu)與審判庭相互對(duì)接，及時(shí)溝通，協(xié)調(diào)執(zhí)法，有利于快速查明事實(shí)、解決糾紛。

第三、對(duì)外加強(qiáng)執(zhí)行聯(lián)動(dòng)。加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門的銜接，聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，做到不動(dòng)產(chǎn)登記信息與法院的查詢、查封相銜接，同步更新相關(guān)信息，便于輪候查封法院詳細(xì)了解首封情況，跟蹤首封案件變現(xiàn)進(jìn)程，及時(shí)參與分配，或者當(dāng)輪候轉(zhuǎn)為首封時(shí)，第一時(shí)間采取變現(xiàn)措施，保障申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益。

第四、轉(zhuǎn)變新思路，探索新方法。對(duì)被執(zhí)行人下落不明，房產(chǎn)無人居住的，探討能否推定被執(zhí)行人放棄居住權(quán)利，將房產(chǎn)及時(shí)拍賣；作為查封標(biāo)的的房產(chǎn)正在使用以致無法騰空拍賣的，探討能否以不交吉形式（即法院不負(fù)責(zé)騰房交付）拍賣房產(chǎn)等。