一、銀團(tuán)貸款交易業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)類型

如前所述，從不同的角度和不同的關(guān)系進(jìn)行分析，銀團(tuán)貸款交易中的風(fēng)險(xiǎn)類型是不同的，因此，在本文中，我們以銀團(tuán)交易業(yè)務(wù)的開(kāi)展順序作為主線，依次對(duì)各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸納，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳述，從而對(duì)銀團(tuán)貸款交易業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)的類型和內(nèi)容進(jìn)行梳理。

1．直接銀團(tuán)組建過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

直接銀團(tuán)組建的簡(jiǎn)要流程通常分為以下幾個(gè)步驟：(1)借款人對(duì)牽頭行進(jìn)行委托，委托牽頭行籌組銀團(tuán)；(2)牽頭行根據(jù)借款人及相關(guān)擔(dān)保人等主體提供的資料及信息編制信息備忘錄，并向各潛在參加行發(fā)送銀團(tuán)貸款邀請(qǐng)函等文件；(3)擬參加銀團(tuán)的銀行向牽頭行反饋承諾函；(4)組成銀團(tuán)并確定各成員行角色及份額。

在上述銀團(tuán)組建的過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：(1)從銀團(tuán)與借款人的關(guān)系角度而言，借款人及相關(guān)擔(dān)保人等向牽頭行披露信息過(guò)程中可能存在的信用風(fēng)險(xiǎn)；(2)從銀團(tuán)內(nèi)部關(guān)系角度而言，A.在銀團(tuán)組建過(guò)程中，牽頭行向參加行發(fā)送的邀請(qǐng)函及參加行向牽頭行反饋的承諾函中，通常都會(huì)載明，參加行對(duì)借款人進(jìn)行獨(dú)立的調(diào)查，不依賴于牽頭行提供的信息及資料，因此，還可能存在牽頭行向參加行披露信息不全面且參加行無(wú)法獨(dú)立完成信息調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)；B.即使擬參加銀團(tuán)的銀行已經(jīng)承諾了參加銀團(tuán)，但是，牽頭行仍可以調(diào)減該等擬參加銀團(tuán)的銀行的參貸份額，而使該等銀行承擔(dān)無(wú)法參加銀團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)。

2．間接銀團(tuán)組建過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

間接銀團(tuán)組建的簡(jiǎn)要流程通常包括以下幾個(gè)步驟：(1)牽頭行與借款人直接簽署向借款人提供貸款的文件；(2)牽頭行向同意參加銀團(tuán)的銀行轉(zhuǎn)讓貸款份額，或者同意參加銀團(tuán)的銀行向牽頭行提供款項(xiàng)，以間接組成銀團(tuán)向借款人提供貸款。

在上述過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是，從參加行的角度而言，參加行需要對(duì)借款人及擔(dān)保人等相關(guān)主體進(jìn)行獨(dú)立的評(píng)估，以確定是否能夠參加銀團(tuán)。但是，從間接銀團(tuán)的角度而言，參加行直接從借款人及/或相關(guān)擔(dān)保人處獲得信息的難度較大，并且，獲得信息的可靠性亦存在不確定性。

基于直接銀團(tuán)貸款轉(zhuǎn)讓的過(guò)程與間接銀團(tuán)的組建過(guò)程存在一定的相似之處，因此，直接銀團(tuán)貸款轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與間接銀團(tuán)組建過(guò)程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)亦存在相似之處，下文不再單獨(dú)列舉。

3．銀團(tuán)貸款執(zhí)行過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

在銀團(tuán)組建基本確定的情況下，進(jìn)一步的工作就將是各方對(duì)貸款合同及相應(yīng)的擔(dān)保文件進(jìn)行商討，以確定最終的貸款合同和擔(dān)保合同文本，并執(zhí)行該等文本。在這個(gè)過(guò)程中，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

（1）從銀團(tuán)與借款人及/或擔(dān)保人的關(guān)系角度而言，可能面臨借款人及/或擔(dān)保人是否按照約定全面履行各類文本的風(fēng)險(xiǎn)，例如，對(duì)于貸款合同及/或擔(dān)保文件下的承諾事項(xiàng)是否能夠全面履行。

（2）從銀團(tuán)內(nèi)部關(guān)系角度而言，如果是由代理行代表全體貸款人簽署并履行擔(dān)保文件，各參加行的擔(dān)保權(quán)益是否能夠得到充分保障；如果存在參加行單獨(dú)與借款人作出擔(dān)保安排的情況，其他參加行的權(quán)益是否能夠得到保障；如果是以多數(shù)貸款人作為銀團(tuán)的決策安排，參貸份額較少的銀行的權(quán)益是否能夠得到充分保障等。

綜上所述，在銀團(tuán)貸款交易中，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：(1)借款人等主體信息披露不充分的風(fēng)險(xiǎn)及履約風(fēng)險(xiǎn)；(2)牽頭行或轉(zhuǎn)讓行誠(chéng)實(shí)信用的風(fēng)險(xiǎn)；(3)擔(dān)保存在的風(fēng)險(xiǎn)；(4)參加行維權(quán)困難的風(fēng)險(xiǎn)等。前述風(fēng)險(xiǎn)中有些風(fēng)險(xiǎn)可能是全體銀團(tuán)參加行都可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有些風(fēng)險(xiǎn)可能僅部分參加行才可能面臨。

二、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格，實(shí)踐中銀行可要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請(qǐng)報(bào)告；公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本，借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)），貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件；經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。

實(shí)踐中銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，重點(diǎn)要對(duì)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請(qǐng)人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請(qǐng)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，借款人于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；如借款人非于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過(guò)該當(dāng)年年檢過(guò)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的審查

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個(gè)方面：申請(qǐng)人是否取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)是否經(jīng)過(guò)年檢、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模相一致。

（二）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的法律審查

銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)貸款項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查應(yīng)要求借款人提交以下項(xiàng)目資料文件：立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。

實(shí)踐中商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律審查應(yīng)重點(diǎn)放在立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。

1、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。

銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：

（1）注意審查立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。

其次，在審查項(xiàng)目四證時(shí)，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時(shí)間，確認(rèn)四證的有效期。我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過(guò)兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或超過(guò)延期時(shí)限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國(guó)家法規(guī)對(duì)四證時(shí)效的規(guī)定，防止超過(guò)時(shí)效導(dǎo)致項(xiàng)目不合法。

（2）注意項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域

根據(jù)中國(guó)人民銀行（銀發(fā)[2003]121號(hào)）文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項(xiàng)目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項(xiàng)目地塊的坐落等確保借款人申請(qǐng)發(fā)放的貸款項(xiàng)目在本地區(qū)之內(nèi)。

2、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自籌資金的審查

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%?！蓖瑫r(shí)中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%?！便y監(jiān)會(huì)頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實(shí)踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：

（1）同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計(jì)算借款人自籌資金比率時(shí)，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計(jì)入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計(jì)算方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來(lái)款項(xiàng)的形式作帳。此時(shí)，對(duì)于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項(xiàng)可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書(shū)面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項(xiàng)目建設(shè)和按時(shí)還貸。

3、對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目幾種特殊情況的審查

（1）對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查

我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中只有合法的開(kāi)發(fā)主體才能享有所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售收入；立項(xiàng)批準(zhǔn)文件確定的開(kāi)發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時(shí)，開(kāi)發(fā)商（借款人）不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。借款人不是項(xiàng)目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭(zhēng)執(zhí)中；同時(shí)也會(huì)使借款人能否享有項(xiàng)目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開(kāi)發(fā)商的名稱是否一致，對(duì)不一致的，應(yīng)建議向銀行申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商（借款人）變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體；對(duì)借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開(kāi)發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對(duì)銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

（2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是否合法進(jìn)行審查

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問(wèn)題，一個(gè)合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實(shí)踐中，主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批的某些政府職能部門(mén)、審批部門(mén)的工作人員往往忽視、無(wú)視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項(xiàng)批準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目被依法撤消或項(xiàng)目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開(kāi)發(fā)商投入巨大的開(kāi)發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開(kāi)發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。

4、銀行可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防范：

（1）審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，如對(duì)項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時(shí)查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。

（2）要求借款人提供有效擔(dān)保，實(shí)踐中借款人多以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項(xiàng)目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項(xiàng)目被撤消而無(wú)效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。

（3）依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T(mén)的過(guò)錯(cuò)造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過(guò)錯(cuò)的政府審批部門(mén)承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

5、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項(xiàng)目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實(shí)物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)如銀行已對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，則由于借款人（原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。

（2）與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開(kāi)發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須符合法定條件。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)且其資質(zhì)等級(jí)符合要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的擔(dān)保

實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款金額大、周期長(zhǎng)，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對(duì)保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。

（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

1、在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來(lái)源的合法性。

銀行在對(duì)房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時(shí)，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對(duì)抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過(guò)了法定程序進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：

（1）應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國(guó)只有縣級(jí)以上人民政府或土地管理部門(mén)才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等單位是無(wú)權(quán)出讓土地，更無(wú)權(quán)頒發(fā)土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價(jià)款相符的發(fā)票；對(duì)以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，否則無(wú)效。

（3）對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時(shí)，針對(duì)一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對(duì)價(jià)、贈(zèng)予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來(lái)說(shuō)像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)（如店面）為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。

一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會(huì)公益性團(tuán)體，包括紅十字會(huì)、殘疾人聯(lián)合會(huì)、環(huán)境保護(hù)協(xié)會(huì)、宗教協(xié)會(huì)等。

3、在接受光地抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未開(kāi)發(fā)，被土地主管部門(mén)依照該規(guī)定無(wú)償收回，被抵押的土地使用權(quán)會(huì)隨之依法轉(zhuǎn)移歸國(guó)家所有，致使抵押權(quán)落空。

為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受土地使用權(quán)（光地）抵押時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時(shí)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況，對(duì)于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時(shí)到土地主管部門(mén)辦理延期開(kāi)發(fā)手續(xù)，或及時(shí)采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回。

4、接受集體土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價(jià)值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實(shí)踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。

5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這就是通常所說(shuō)的房地產(chǎn)抵押時(shí)“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時(shí)抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時(shí)抵押，卻是橫亙?cè)阢y行面前的一道難題。

由于我區(qū)房屋和土地是實(shí)行分別管理、分開(kāi)發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無(wú)明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)分別到房屋和土地管理部門(mén)分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。

6、關(guān)于對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問(wèn)題。

對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押，可以從以下兩個(gè)方面辦理土地抵押登記：（1）對(duì)于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對(duì)于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門(mén)出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號(hào)，抵押權(quán)人及抵押金額。

7、關(guān)于抵押登記期限的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國(guó)法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒(méi)有法律依據(jù)，是無(wú)效的；其二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。

但為了防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時(shí)前往登記部門(mén)辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。

8、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問(wèn)題。

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時(shí)所作的規(guī)定，銀行在辦理以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時(shí)，只要在土地管理部門(mén)依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測(cè)算劃撥土地的抵押率時(shí)，應(yīng)注意先行從其總價(jià)值中扣減與其在出讓時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價(jià)值。

9、關(guān)于在建工程抵押的問(wèn)題。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開(kāi)發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。

（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關(guān)系

1、注意審查在建工程抵押與建設(shè)工程工程款優(yōu)先權(quán)的關(guān)系

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)。最高人民法院于2002年6月11日通過(guò)的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))也明確規(guī)定,建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此,銀行應(yīng)注意防范建設(shè)工程式優(yōu)先受償權(quán)帶來(lái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權(quán)公示制度,導(dǎo)致該建設(shè)工程式的抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無(wú)從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的優(yōu)先權(quán)。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)接受了在建工程抵押,但開(kāi)發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí),貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn),貸款銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)可以采取以下措施:

（1）注意審查建筑工程承包合同對(duì)工程價(jià)款的約定。貸款銀行應(yīng)注意審查了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權(quán)時(shí)貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開(kāi)發(fā)商。根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律規(guī)定，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款超過(guò)合同約定或超過(guò)預(yù)算數(shù)額時(shí)要求開(kāi)發(fā)商行使拒絕權(quán)。另外最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)的行使須在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設(shè)工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，以便及時(shí)提出抗辯。

（2）在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。由于承包人的工程價(jià)款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權(quán)受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過(guò)6個(gè)月的房地產(chǎn)抵押）的價(jià)款抵押時(shí)，可將工程款相應(yīng)部分剔除。但是由于開(kāi)發(fā)商支付承包人的價(jià)款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時(shí)，仍然應(yīng)對(duì)抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商的其他抵押權(quán)人、無(wú)擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（3）要求承包人提供擔(dān)?；蛞蟪邪藭?shū)面放棄優(yōu)先受償權(quán)。為了對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責(zé)任保證，雙方還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開(kāi)立帳戶，對(duì)于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得資金應(yīng)存入該帳戶，并授權(quán)銀行進(jìn)行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面文件。我們認(rèn)為，法律賦予承包人對(duì)于建設(shè)工程的有限受償權(quán)是一種授權(quán)性規(guī)范，承包人有權(quán)放棄，法律應(yīng)遵守當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。但目前無(wú)明確規(guī)定和判例的情況下，從謹(jǐn)慎原則考慮貸款銀行不應(yīng)完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)這一途徑，而應(yīng)結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款與商品房預(yù)售所涉及的法律問(wèn)題

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如要預(yù)售商品房，必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，由于開(kāi)發(fā)商已將項(xiàng)目土地使用權(quán)預(yù)先抵押給貸款銀行。

商品房預(yù)售后,項(xiàng)目土地使用權(quán)的變現(xiàn)能力將受到預(yù)售合同的限制,如開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權(quán)折價(jià)、拍賣并就折價(jià)、拍賣款優(yōu)先受償。為防范此種風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款交存貸款銀行，由貸款銀行進(jìn)行監(jiān)管?！冻鞘泄芾矸ā返?4條第3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。實(shí)踐中貸款銀行可要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款交存我銀行，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預(yù)售資金的用途，防止借款人濫用預(yù)售資金或?qū)㈩A(yù)售資金移轉(zhuǎn)用于其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

第二，要求開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在貸款銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，開(kāi)發(fā)貸款的償還往往依賴于項(xiàng)目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來(lái)源于銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對(duì)房屋和土地的抵押權(quán)，有利于維護(hù)銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開(kāi)發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務(wù)合作意向書(shū)，作為向其發(fā)放開(kāi)發(fā)住房開(kāi)發(fā)貸款的條件。

第三，要求開(kāi)發(fā)商為個(gè)人住房貸款提供保證擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者支付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人，這就意味著銀行的抵押權(quán)也不能對(duì)抗購(gòu)房人的期待權(quán)。因此商品房預(yù)售后，銀行對(duì)土地使用權(quán)的抵押權(quán)幾乎失去了變現(xiàn)能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開(kāi)發(fā)商在房屋預(yù)售后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦出之前，為購(gòu)房人在銀行的抵押貸款提供連帶責(zé)任保證。

四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）借款人為企業(yè)集團(tuán)成員法律風(fēng)險(xiǎn)防范

就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)而言，集團(tuán)母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，由集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的申報(bào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有時(shí)根據(jù)需要再設(shè)立項(xiàng)目公司，具體從事特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)具有企業(yè)集團(tuán)固有風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中控制公司利用控制權(quán)損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對(duì)資本金的要求。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款給控制公司或企業(yè)集團(tuán)中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來(lái)源落空，不僅將對(duì)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3、在償還貸款銀行債務(wù)之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權(quán)帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)。

因此針對(duì)上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對(duì)下列事項(xiàng)的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對(duì)借款人的債權(quán)在銀行貸款債權(quán)之后獲得清償。

（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款。

（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項(xiàng)包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)與控制公司的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)混淆不清等，事實(shí)上當(dāng)借款人發(fā)生上述事項(xiàng)時(shí)，借款人的獨(dú)立法人地位已明存實(shí)亡，銀行可運(yùn)用處理關(guān)聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開(kāi)公司面紗”制度，要求控制公司直接對(duì)從屬公司的債務(wù)負(fù)責(zé)。

（二）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是為開(kāi)發(fā)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而專門(mén)設(shè)立的企業(yè)。在實(shí)踐中銀行應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司進(jìn)行以下審查：

1、注意審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)效性。建設(shè)部、國(guó)家工商總局于1992年頒發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)對(duì)象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理核減經(jīng)營(yíng)范圍的變更登記。但在實(shí)踐中，許多項(xiàng)目公司在特定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費(fèi)用及復(fù)雜的手續(xù)，并不去工商機(jī)關(guān)注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、注意審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和有關(guān)權(quán)證。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項(xiàng)目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，而該項(xiàng)目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國(guó)人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號(hào)各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對(duì)未取得四證的項(xiàng)目公司不得發(fā)放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項(xiàng)目公司簽定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無(wú)效條件，借款合同不會(huì)因此無(wú)效。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門(mén)的處罰。

3、注意審查因項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，免卻了復(fù)雜手續(xù)和費(fèi)用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，由于具有上述優(yōu)點(diǎn)，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。

作為貸款銀行應(yīng)防止股東公司濫用權(quán)利損害債權(quán)銀行利益的情況發(fā)生，實(shí)踐中表現(xiàn)有：

其一，項(xiàng)目公司股東低價(jià)轉(zhuǎn)移股權(quán)行為造成了項(xiàng)目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。另外如受讓股權(quán)的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項(xiàng)目公司追加資金，而且還可能挪用項(xiàng)目資金，給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

其二，項(xiàng)目公司股東因土地增殖股權(quán)高價(jià)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加，項(xiàng)目利潤(rùn)下降，導(dǎo)致貸款的還款來(lái)源可能落空。

按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不必取得債權(quán)人的同意。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)引起的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應(yīng)事先取得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的同意。

（三）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中享有土地使用權(quán)的一方與他方簽定合同，共同開(kāi)發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，實(shí)踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備以下三個(gè)要素：1、合作開(kāi)發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；2、一方必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；3、一方必須取得土地使用權(quán)。

銀行在實(shí)踐中應(yīng)注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)方式：

1、名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為借貸的合作開(kāi)發(fā)形式

在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，如雙方在合作開(kāi)發(fā)合同中約定，建設(shè)方只收取固定貨幣利益，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，則這種條款構(gòu)成合作開(kāi)發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，也應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

2、名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合作開(kāi)發(fā)形式

實(shí)踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

第二、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補(bǔ)交土地出讓金。土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國(guó)有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)取得市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)歸于無(wú)效。

第三、改變土地用途，與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報(bào)原批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)，否者合作開(kāi)發(fā)可能因非法改變土地用途而無(wú)效。

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