一、無效轉讓行為的確定和處理

一般來說，抵押人轉讓抵押物屬于《合同法》所調整的買賣行為，其效力如何應當根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定確定，不得違反《合同法》第52條的規(guī)定。同時，抵押人還應當履行通知抵押權人并告知買受人的合同隨付義務。當?shù)盅喝宋绰男泻贤碾S付義務時，或雖履行了合同的隨付義務，但轉讓行為可能會給抵押權人造成實質上的損害，其轉讓行為的效力如何確定。

(一) 抵押人轉讓抵押物，未通知抵押權人也未告知買受人的，轉讓行為無效。

由于《擔保法》第49條明確規(guī)定，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，這是法律的強制性規(guī)定，抵押人必須履行。在抵押人未履行“通知并告知”的義務的情況下，因其轉讓行為違反了《合同法》第52條第5項的規(guī)定，應確認無效。

該無效行為的請求權，既可以由抵押權人行使，也可以由受讓人行使。抵押權人請求確認轉讓行為無效后，可以依法追回該抵押物；受讓人請求確認轉讓行為無效后應將受讓的抵押物返還給抵押人，同時，可以要求抵押人賠償因此所受的經濟損失。

(二) 抵押人未通知抵押權人或者告知買受人的，轉讓行為無效。

與前述轉讓行為不同的是，這里存在兩種情況：一是抵押人轉讓抵押物僅通知了抵押權人而未告知買受人；二是抵押人僅告知了買受人而未通知抵押權人。換言之，抵押人僅履行了部分義務。在這樣的情況下，抵押人轉讓抵押物的效力應為“相對無效”，而非“絕對無效”。同時，轉讓行為的效力應由抵押權人或買受人主動請求。

在抵押人通知抵押權人而未告知買受人的情況下，買受人不知轉讓物已設抵押，買受人可以主動請求依法撤銷該轉讓行為，這種撤銷權相當于《合同法》第54條第2款規(guī)定的“撤銷”；如抵押人轉讓抵押物告知了買受人而未通知抵押權人，抵押權人也可請求撤銷抵押人與買受人之間的轉讓行為，這種撤銷相當于《合同法》第74條規(guī)定的作為債的保全措施的一種撤銷權。

(三) 抵押人雖履行了“通知并告知”義務，但轉讓抵押物的價款明顯低于其價值又未能提供相應擔保，轉讓行為無效。

抵押人轉讓抵押物，轉讓價款明顯低于抵押物的價值，必然給抵押權人造成損害。抵押權人為保護自己的債權，有權要求抵押人提供相應的擔保。而抵押人拒絕或未能提供擔保，則抵押權人可依據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定行使撤銷權。

二、房產抵押借貸最容易出現(xiàn)問題

（一）民間借貸的雙方當事人在借款時以住房的房本作為抵押的，不簽訂房地產抵押合同，僅以口頭約定。這種問題出現(xiàn)的最多，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，如果不簽的話，一旦發(fā)生法律糾紛，當事人的主張存在法律上的舉證困難，即便到了法院訴訟，有時也很難保護自己的合法權益。

（二）第三人以自己所有的住房為債務人的貸款做擔保，不簽合同。這樣的糾紛時有發(fā)生，有的第三人到頭來自己的住房被凍結、執(zhí)行。所以，業(yè)內人士指出，在這種情況下，不僅要簽訂書面的抵押合同，而且應當簽訂書面的反擔保合同，這樣，才能敦促債務人及時還款，保障自己的住房安全。

（三）民間借貸當事人在辦理房地產抵押擔保時，不到房管部門辦理抵押合同登記手續(xù)，而僅僅將其自己住房的房產證交付債權人質押。而根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，房地產抵押應當辦理抵押物登記，不辦理抵押登記，有可能導致抵押無效。同時，由于不辦理登記，房管部門屢屢發(fā)現(xiàn)在民間個人借貸中制作假房產證交付債權人作為擔保的案例。

（四）大部分民間借貸抵押人均是以自己的現(xiàn)住房(許多是唯一的住房)提供擔保的。這就有可能造成債權的落空。從2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》中第六條指出：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！彼?，一旦出現(xiàn)不還款的情況，如果找不到對方有第二處住房的證據(jù)，債權人依然有可能不能執(zhí)行到抵押人的房產。

因此，房產和法律界人士提醒民間借貸抵押當事人雙方，一定要慎對抵押，充分考慮債權實現(xiàn)的風險。在進行這種借貸時，首先要充分考察借款人的信用，其次，要查實貸款人的房屋狀況，如有提供第二處住房的最好辦理公證。其三，簽署好所有的法律文件，并到房管部門辦理相應的抵押合同登記。

以上就是無效轉讓行為的確定和處理，房產抵押借貸最容易出現(xiàn)問題的具體內容，希望能幫助您解決問題，實踐中有關這方面的問題很多，如果您有什么疑問或者需要走訴訟程序的，建議事先咨詢我們的專業(yè)律師，以少走彎路，更好的解決您遇到的問題。