一、土地抵押貸款評估

（一）評估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質(zhì)擔保。其特點是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔保價格，而不是土地使用權(quán)本身的價格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場價格或清算價格。

（二）評估對象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設定和抵押權(quán)實現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)《國資企函發(fā)(1994)36號》文件的規(guī)定，抵押實現(xiàn)時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權(quán)設定時和抵押權(quán)實現(xiàn)時應分別進行評估。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時的評估對象是土地使用權(quán)的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權(quán)的清算價格。但是，在抵押權(quán)設定時，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格。

（三）土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進行仔細和嚴格的界定。第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復抵押貸款而造成金融機構(gòu)損失的情況發(fā)生。第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

（四）土地資產(chǎn)再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項權(quán)力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機構(gòu)出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

（五）評估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務自身的特點，還應遵循以下原則：

1、真實性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。

2、保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產(chǎn)的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明地產(chǎn)價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

二、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產(chǎn)價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設定時，評估的對象是土地使用權(quán)的抵押貸款價格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產(chǎn)評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數(shù)修正法來進行評估。一般說來，在地產(chǎn)市場較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場比較法評估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準地價系數(shù)修正法。當然，在具體地產(chǎn)評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

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