一、抵押擔(dān)保要注意什么法律問題

抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。那么，抵押擔(dān)保要注意的法律問題有哪些呢？詳細(xì)介紹如下：

（一）抵押財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)出租。抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租，又抵押的，抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)。《物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

（二）抵押權(quán)不能對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)。人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（三）抵押財(cái)產(chǎn)為借款人唯一住房的，執(zhí)行上存有困難。雖然抵押權(quán)人可以通過人民法院對(duì)唯一住房進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，但是司法實(shí)踐中，執(zhí)行法官對(duì)唯一住房普遍具有畏難情緒，消極對(duì)待抵押權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，使得判決書上的權(quán)利難易有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益。

二、未約定保證份額應(yīng)如何擔(dān)責(zé)

林某向銀行貸款10萬元搞建材批發(fā)，由王某和張某共同擔(dān)保，因林某建材批發(fā)失敗，舉家外出打工，銀行在無法找到林某的情況下，要求王某和張某承擔(dān)連帶責(zé)任，這時(shí)又發(fā)現(xiàn)張某全家也外出無法聯(lián)系，銀行就要求王某承擔(dān)全部保證責(zé)任，償還欠款。銀行這樣合法嗎？

根據(jù)《擔(dān)保法》第12條：“同一債務(wù)人有兩個(gè)以上保證人的，保證人應(yīng)當(dāng)按照保證合同的約定份額，承擔(dān)保證責(zé)任。沒有約定保證份額的，保證人承擔(dān)連帶責(zé)任，債權(quán)人可以要求任何一方保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任，保證人都負(fù)有擔(dān)保全部債權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)?！庇纱丝梢姡绻麚?dān)保合同中明確了王某的保證分額，則王某只承擔(dān)保證份額的連帶責(zé)任，銀行不得要求王某承擔(dān)全部連帶責(zé)任。如果擔(dān)保合同中沒有明確王某的保證分額，則銀行這樣的做法是對(duì)的，合法的。