一、房地產(chǎn)公司欠債不還

2013年6月，某房地產(chǎn)公司為解決資金困難，要求其職工以所購(gòu)房屋取得市商業(yè)銀行抵押貸款，貸款由公司支配使用。隨后，職工蔣某某與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定蔣某某向房地產(chǎn)公司支付房款10萬(wàn)元。該合同簽訂后，蔣某某一直沒(méi)有交納房款，但雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。7月，蔣某某以該房屋作抵押向市商業(yè)銀行借款10萬(wàn)元，合同約定借款期限至2014年4月，如果蔣某某到期不能按時(shí)還款，則房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)回購(gòu)擔(dān)保責(zé)任，代蔣某某還清所欠之本息及有關(guān)費(fèi)用。雙方到房管部門(mén)辦理了房屋抵押登記手續(xù)。之后，市商業(yè)銀行將10萬(wàn)元以蔣某某名義劃到房地產(chǎn)公司賬戶。2007年4月，蔣某某無(wú)力還貸，而房地產(chǎn)公司囚經(jīng)營(yíng)繼續(xù)惡化也沒(méi)有履行擔(dān)保責(zé)任。市商業(yè)銀行遂起訴至人民法院，請(qǐng)求法院判令自己對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

二、如何認(rèn)定抵押借款合同效力

原告市商業(yè)銀行提出，蔣某某和房地產(chǎn)公司之間并沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示，雙方實(shí)際上是以合法形式掩蓋非法目的，按照法律規(guī)定，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生法律效力。市商業(yè)銀行與蔣某某、房地產(chǎn)公司簽訂的房屋抵押借款合司是從屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，因主合同無(wú)效，從合同也歸于無(wú)效。房地產(chǎn)公司和蔣某某惡意串通欺詐市商業(yè)銀行，對(duì)此房地產(chǎn)公司和蔣某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。房地產(chǎn)公司應(yīng)返還市商業(yè)銀行的貸款本息，蔣某某對(duì)房地產(chǎn)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

被告蔣某某和房地產(chǎn)公司提出，按照《民法通則》第55條的規(guī)定，既然房地產(chǎn)公司和蔣某某惡意串通欺詐市商業(yè)銀行，所以雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。房屋抵押借款合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，所以雙方的房屋抵押借款合同也屬無(wú)效，因此，幣商業(yè)銀行對(duì)抵押的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（2）意思表示真實(shí)；（3）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！钡?8條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：（1）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；（2）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（3）一方以欺詐、脅迫的為手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；  （4）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（5）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（6）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；（7）以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起喪就沒(méi)有法律約束力?！?/p>

房地產(chǎn)公司和蔣某某對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有真實(shí)的意思表示，雙方只不過(guò)是以買(mǎi)賣(mài)的房屋來(lái)取得市商業(yè)銀行的貸款，雙方行為實(shí)為惡意串通，  以合法的房屋買(mǎi)賣(mài)形式來(lái)掩蓋非法的獲得銀瑯行貸款的目的。按照以上法律規(guī)定，房地產(chǎn)公司和李某惡意串通欺詐市商業(yè)銀行，所以雙方的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。