案情簡介

2011年3月13日，李某與甲公司簽訂了一份借款合同，約定李某向甲公司出借款項2000萬元，借款期限為兩年，借款利率為年利率20%。同日，甲公司與李某又簽訂了四份商品房買賣合同，在該合同中約定，如果甲公司到期不還款，則李某可以依據(jù)房屋買賣合同，要求將某區(qū)的四處門面房過戶至李某名下。簽訂合同第二日，雙方對涉案商鋪進行了商品房預售登記。2014年1月9日，李某起訴甲公司，要求將四處門面房過戶至李某名下。

法院觀點

法院認定，該商品房買賣合同具有流質條款的性質而無效，最終駁回了李某的訴訟請求。

律師說法

所謂流質條款，是指當事人之間關于債務人屆期不履行債務時，債權人(即抵押權人)有權直接取得抵押財產(chǎn)所有權的約定內(nèi)容。其因違反擔保的原則而被現(xiàn)行法律認為無效。

在民間借貸司法實踐中，有一種擔保形式：債權人為了避免債務人無力償還借款，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂了買賣合同，例如本案的房屋買賣合同，并且雙方約定一旦債務人不履行還款義務，債權人可以選擇執(zhí)行買賣合同，即取得標的物所有權。由于買賣合同中標的物價值和買房應當支付的借款金額差距較大，債權人往往在訴訟中直接要求依據(jù)買賣合同獲得標的物，而不再主張債務人還款。與此同時，債務人往往在訴訟中以買賣合同違反流質契約的強制性規(guī)定為由，主張買賣合同無效。

根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

在本案中李某無法將房屋過戶，那么買賣合同就當然無效嗎？答案當然是否定的。根據(jù)司法解釋第二十四條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。