案情簡(jiǎn)介

2013年6月，楊某與鄭某簽訂房屋買賣協(xié)議，建筑面積87.17平方米；售價(jià)10萬(wàn)元。同日，鄭某給楊某出具收據(jù)，今收到楊某購(gòu)房現(xiàn)金10萬(wàn)元。2015年9月，楊某訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同有效，鄭某立即交付房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

法院觀點(diǎn)

發(fā)現(xiàn)90余平方米房屋售價(jià)僅為10萬(wàn)元，支付價(jià)格明顯不合理，經(jīng)詢問(wèn)，楊某承認(rèn)是以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，以此約束鄭某還錢。由此，法官告知楊某，需變更訴訟請(qǐng)求，將合同糾紛改為民間借貸案件，目前，此案正在重新審理中。

律師說(shuō)法

在訂立買賣合同設(shè)立讓與擔(dān)保時(shí)，如果債務(wù)人到期不履行債務(wù)，債權(quán)人則可以以所有權(quán)人的身份要求債務(wù)人交付標(biāo)的物。由于在債務(wù)到期前債權(quán)人已經(jīng)是標(biāo)的物的所有權(quán)人，因此自然可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔(dān)保是通過(guò)將責(zé)任財(cái)產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹?lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能的。既然讓與擔(dān)保屬于優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保，那么它自然也要受到流押禁令的約束：不能直接要求取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而必須負(fù)清算義務(wù)——將拍賣所得價(jià)款的多余部分返還債務(wù)人，納入債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)中。

民貸糾紛司法解釋第24條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

存在書面房屋買賣合同并不意味著一定成立房屋買賣關(guān)系，書面借款合同亦非認(rèn)定借貸關(guān)系不可缺少的要件。法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方提供的證據(jù)，依據(jù)雙方的真實(shí)意思表示予以確定。