案情簡(jiǎn)介

2011年3月8日，被告薛某輝向原告呂某借款40萬(wàn)元，約定借期一年，月息2.5%。為達(dá)到原告對(duì)借款安全的要求，當(dāng)日，被告薛某輝讓其兄嫂薛某、許某與原告呂某又簽訂一份房屋買賣合同，將登記在被告薛某、許某名下的房屋以40萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告，約定當(dāng)天一次性付清全部購(gòu)房款，如2012年3月8日前歸還40萬(wàn)元?jiǎng)t買賣合同無(wú)效，否則應(yīng)在2012年3月9日交付房屋。合同簽訂后，原告將40萬(wàn)元匯至被告薛某輝銀行賬戶，被告薛某輝另出具12萬(wàn)元利息借條，被告薛某、許某將不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票等交給原告。2011年3月8日、中國(guó)人民銀行1年期貸款基準(zhǔn)利率為6.06%。

因被告薛某輝未按期還款，原告呂某要求交付房屋，后變更請(qǐng)求要求三被告償還借款本息。

法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)為，本案原被告之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保，實(shí)為民間借貸關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系，該以房抵債的擔(dān)保行為因違反禁止流質(zhì)的規(guī)定而無(wú)效。原告呂某與被告薛某輝之間的民間借貸合同合法有效，但約定月利率2.5%，超出中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率四倍，超出部分無(wú)效，不受法律保護(hù)。借款人未按照約定期限還款屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，故對(duì)原告要求被告薛某輝償還借款本金及逾期利息的訴訟請(qǐng)求予以支持。原告呂某與被告薛某、許某的買賣合同是名為買賣實(shí)為借貸，且該擔(dān)保行為無(wú)效，故對(duì)原告要求被告薛某、許某承擔(dān)連帶償還責(zé)任的請(qǐng)求不予支持。

律師說(shuō)法

流質(zhì)抵押條款，是指抵押人和抵押權(quán)人事先約定，在債務(wù)清償期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人所有的條款。《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第57條規(guī)定： “當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定?！?/span>

但是需要注意的，新民貸司法解釋有條件的讓為借貸合同擔(dān)保的買賣合同發(fā)生作用。

第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。