案情簡介

大地公司是A小區(qū)的開發(fā)商。2008年1月，大地公司向呂某借款40萬元，約定借期1年。2009年10月，大地公司與呂某簽訂一份還款協(xié)議，約定因欠付呂某借款40萬元，協(xié)商由大地公司將其所有的房產(chǎn)一套以40萬元的價格折價抵給呂某。2009年11月，大地公司通過商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)提交上述房屋的備案合同一份，約定將上述房屋以40萬元的價格出售給呂某。

2009年12月，呂某訴至法院，要求大地公司按合同約定交付房屋并辦理過戶手續(xù)。大地公司抗辯呂某未實際支付房款。

法院觀點

法院認為，涉案借款到期后，雖然大地公司和呂某間達成了以物抵債的協(xié)議，但雙方未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。現(xiàn)大地公司不同意履行以物抵債協(xié)議，且呂某也未實際支付房款，故呂某應以雙方之間基礎(chǔ)法律關(guān)系即借貸關(guān)系向大地公司主張權(quán)利。

法院據(jù)此駁回呂某的訴訟請求。

律師說法

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

可以看出，上述條款只適用于讓與擔保情形下的買賣合同。在訂立買賣合同設立讓與擔保的場合，如果債務人到期不履行債務，債權(quán)人則可以以所有權(quán)人的身份要求債務人交付標的物。由于在債務到期前債權(quán)人已經(jīng)是標的物的所有權(quán)人，因此自然可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔保是通過將責任財產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹韺崿F(xiàn)擔保功能的。既然讓與擔保屬于優(yōu)先受償?shù)膿?，那么它自然也要受到流押禁令的約束：不能直接要求取得標的物的所有權(quán)，而必須負清算義務——將拍賣所得價款的多余部分返還債務人，納入債務人的責任財產(chǎn)中。