案情簡(jiǎn)介

2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》，涉及53間商品房，并約定了過(guò)戶、違約責(zé)任等問(wèn)題。次日，雙方于房屋登記部門對(duì)合同辦理了備案登記。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬(wàn)元并收取61萬(wàn)利息。后楊偉鵬訴請(qǐng)確認(rèn)該合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辯稱雙方當(dāng)事人之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，商品房買賣合同只是民間借貸中的擔(dān)保環(huán)節(jié)。一二審法院均支持了原告訴請(qǐng)。

法院觀點(diǎn)

結(jié)合雙方簽訂該合同的具體情況、楊偉鵬未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)**原件、不能說(shuō)明支付款項(xiàng)性質(zhì)等事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方的真實(shí)意思表示是借款法律關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為為非典型擔(dān)保方式。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)適用物權(quán)法有關(guān)禁止流押的原則，也就是說(shuō)在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。最終最高法駁回了楊偉鵬要求交付的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法

在房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同這種交易模式下，擔(dān)保物實(shí)際上是物權(quán)，物權(quán)法“禁止流押（質(zhì)）”的原則自然應(yīng)一并適用于這種非典型的物的擔(dān)保。禁止流押（質(zhì)）旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢(shì)地位損害債務(wù)人的利益，造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。在本案交易模式下，債權(quán)人通過(guò)房地產(chǎn)買賣合同在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價(jià)值，且由于預(yù)售登記的存在，債務(wù)人不可能另行通過(guò)交易途徑實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物的市場(chǎng)價(jià)值，房地產(chǎn)買賣合同事實(shí)上達(dá)到了“流押（質(zhì)）”契約的效果，有違強(qiáng)制性規(guī)定。

民貸糾紛司法解釋第24條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。