案情簡(jiǎn)介

李先生因做生意急需資金，2014年1月1日向某擔(dān)保公司借款兩百萬(wàn)元，期限一年，同時(shí)雙方簽定一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將李先生價(jià)值1000萬(wàn)元的房屋賣(mài)給擔(dān)保公司。借款合同約定，到期不歸還借款，借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，房屋歸擔(dān)保公司所有。借款到期后，李先生無(wú)力歸還借款，擔(dān)保公司要求李先生履行房屋過(guò)戶手續(xù)，李先生不同意，擔(dān)保公司要起訴李先生要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

法院觀點(diǎn)

本案中，擔(dān)保公司與李先生雖然簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同是借款合同擔(dān)保，在法律上稱(chēng)為讓與擔(dān)保，我國(guó)擔(dān)保法雖沒(méi)有明確規(guī)定，但民間借貸司法解釋予以規(guī)定，擔(dān)保公司只能以借貸關(guān)系起訴，不能直接起訴要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也不能直接要求辦理過(guò)戶手續(xù)。

律師說(shuō)法

根據(jù)2015年9月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同，人民法院按民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

同時(shí)為了保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益，司法解釋規(guī)定：按照民間借貸關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的還款義務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)的房屋，以償還借款本息。就拍賣(mài)所得價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

就本案而言，李先生到期未按法院生效判決歸還擔(dān)保公司借款本息的，擔(dān)保公司有權(quán)申請(qǐng)法院拍賣(mài)雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋，所得價(jià)款如果高于借款本息，應(yīng)當(dāng)返還李先生，如果所得價(jià)款少于借款本息，李先生還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)償還。