案情簡介

前不久，沈女士向法院提交訴狀，要求俞某夫妻搬離房屋。訴狀稱，2010年8月，沈女士與俞某夫妻倆訂立了一份房屋買賣協(xié)議，約定該夫妻把一套面積120多平方米的二手房轉讓給她，轉讓價38萬元。不久之后，在俞某夫妻的協(xié)助下，辦理了過戶手續(xù)。然而，之后一年，俞某夫妻未將該房屋內的物品搬走，也拒絕騰退房屋。在法庭上，俞某夫妻辯稱，他們與沈女士之間不存在房屋買賣關系，而是抵押借款關系。自己以房屋作抵押向沈女士借款30多萬元，后因沒有按時還清借款，才簽訂了一份房屋買賣合同，賣房并非自己真實意愿，因此要求駁回沈女士的訴訟。

法院觀點

法院支持了沈女士的訴訟。

律師說法

在房屋買賣合同擔保借貸合同這種交易模式下，擔保物實際上是物權，物權法“禁止流押（質）”的原則自然應一并適用于這種非典型的物的擔保。禁止流押（質）旨在防止債權人利用優(yōu)勢地位損害債務人的利益，造成對抵押人實質上的不公平。在本案交易模式下，債權人通過房地產買賣合同在債務到期之前就固定了擔保物的價值，且由于預售登記的存在，債務人不可能另行通過交易途徑實現擔保物的市場價值，房地產買賣合同事實上達到了“流押（質）”契約的效果，有違強制性規(guī)定。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

同時需要注意的是，如雙方并非真實的房屋買賣關系，如債權人起訴辦理房屋過戶手續(xù)，法院對此類主張也不予支持。