案情簡介

受市場大環(huán)境影響，李先生一位朋友的房產(chǎn)項目銷售情況很不理想，導(dǎo)致公司陷入危機，急需一大筆資金周轉(zhuǎn)。礙于朋友情分，李先生決定借3000萬元的資金給朋友公司周轉(zhuǎn)。考慮到這筆資金數(shù)額較大，為了避免萬一借款到期，朋友公司資金依然短缺、無力還清欠款而拖累自身發(fā)展，李先生提議用朋友在杭州開發(fā)的商品房項目做抵押。由于是朋友間的借款，并非正常的商品房銷售，因而私底下雙方簽訂了一份紙質(zhì)的《房產(chǎn)抵押借款合同》，但這僅是一份簡單的房產(chǎn)借款協(xié)議，而非正式的房產(chǎn)預(yù)售合同。協(xié)議中約定：倘若開發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)歸還欠款，李先生需配合開發(fā)商撤銷抵押房產(chǎn)預(yù)售登記備案；如果開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)未能償還欠款，那么李先生將不會撤銷抵押房產(chǎn)預(yù)售登記，并且有權(quán)處置抵押房產(chǎn)。2014年6月底，已超出欠款到期截止日一個多月，朋友仍未償還欠款，李先生多次催款依然沒有回音。由于借款金額較大，李先生頗為擔(dān)心，同年7月他向法院提起訴訟，要求開發(fā)商歸還借款本金及利息，同時對抵押房產(chǎn)有優(yōu)先處置權(quán)。

法院觀點

法院查看相關(guān)證據(jù)后認為，雖然雙方簽訂僅是協(xié)議，并非正式的借款合同，但鑒于借款這一事實真實存在，開發(fā)商需要償還李先生相應(yīng)的借款本金及產(chǎn)生的利息。同時，雙方進行預(yù)售商品房網(wǎng)簽登記是為了保證雙方之間借款合同履行而設(shè)立，并不存在商品房買賣真實意圖，對該行為的定性應(yīng)由房管部門自行解決，從法律上看并不可以起訴，因而駁回雙方就抵押房產(chǎn)是否有優(yōu)先處置權(quán)的訴求。

律師說法

《物權(quán)法》第195條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。