一、什么是房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)

隨著中國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來(lái)越多的債權(quán)人(主要是銀行等金融機(jī)構(gòu))所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱(chēng)為房地產(chǎn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性?xún)纱蠡拘再|(zhì)。

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性

關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀(guān)點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來(lái)看，對(duì)于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例:第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國(guó)、日本及中國(guó)臺(tái)灣為例;第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國(guó)、前蘇聯(lián)為例。中國(guó)民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié);第三，制定專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如中國(guó)《擔(dān)保法》。

房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對(duì)世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。

(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性

房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對(duì)于所抵押之房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)。價(jià)值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的物實(shí)體的支配，通過(guò)這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過(guò)對(duì)抵押物價(jià)值的把握而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。

房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對(duì)抵押物實(shí)體的支配，而是在于對(duì)抵押物價(jià)值的把握，能夠同時(shí)滿(mǎn)足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說(shuō)，相對(duì)于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價(jià)值權(quán)。

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