一、離婚時夫妻共有房產(chǎn)如何分割

1、對產(chǎn)權完全私有的房屋離婚時的分割

(1)實際分割。私有房屋可進行實際分割的，例如房屋不在一處，或者雖在一處但可分門別戶的，應首先考慮分割產(chǎn)權。分割時一般采取平均分割原則，但如果一方?jīng)]有生活來源或有其他困難，如患有嚴重疾病，可適當予以多分;有子女的，撫養(yǎng)子女的一方應當多分。如果不能平均分割的，例如面積不相等，結構不一樣，新舊不同，在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下，可采取折舊補償、作價補償?shù)确椒ㄟM行分割。

(2)折價分割。實際中許多房屋是不宜進行實際分割居住的，從考慮房屋的使用效能和方便生活出發(fā)，可對這類房屋進行折價分割。獲得房屋產(chǎn)權的一方給另一方補償，補償價款的數(shù)額要考慮房屋的現(xiàn)狀估算價，一般由雙方協(xié)商或采取雙方競價的方式確定。

2、對產(chǎn)權部分私有房屋離婚時的分割

城市住房制度改革過程中，許多單位對職工采取優(yōu)惠售房政策，根據(jù)工資、職務、級別、實際居住年限等確定優(yōu)惠標準發(fā)售房屋。這類房屋的特點是產(chǎn)權人享有登記產(chǎn)權和繼承權，但所有權的收益權和處分權受到一定限制，稱為部分產(chǎn)權房屋，對產(chǎn)權部分私有的房屋離婚時的分割應按以下原則進行處理：

(1)優(yōu)惠售房單位職工享有房屋產(chǎn)權。一般來說，單位優(yōu)惠售房的對象僅限于本單位職工，房屋產(chǎn)權登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的，離婚時優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權。因此，除非優(yōu)惠售房單位同意，一般將房屋產(chǎn)權確定給該單位職工享有，由獲得產(chǎn)權方給予對方相應補償。

(2)現(xiàn)實房價應高于購房價?；趦?yōu)惠房屋的優(yōu)惠性，購買價遠遠低于實際價。如果以原購房價作價補償進行分割，對于未獲得產(chǎn)權一方來說顯失公平。在處理這類房屋時，通常考慮當時購房的情況，結合現(xiàn)在的情況，以現(xiàn)實房價為依據(jù)，對另一方進行補償。

二、未取得房產(chǎn)的一方相應補償如何計算

第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;

第二步是計算非產(chǎn)權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。

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