案情簡(jiǎn)介

2012年1月5日，被告甲以經(jīng)營(yíng)養(yǎng)豬業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難為由向原告某銀行申請(qǐng)貸款，后雙方簽訂了一份《最高額個(gè)人借款合同》，約定由被告甲向原告借款人民幣20萬(wàn)元整。同日，原告與被告甲、甲妻另簽訂一份《最高額抵押擔(dān)保合同》，合同約定由被告甲、甲妻各自用其夫妻共有的房產(chǎn)一套作上述借款的抵押物。被告郭某與李某均在房地產(chǎn)抵押物清單上同意抵押欄簽名、摁指模確認(rèn)。雙方隨后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，二套房屋的房屋他項(xiàng)權(quán)證均載明債權(quán)數(shù)額為人民幣10萬(wàn)元。2012年1月7日，原告將借款20萬(wàn)元轉(zhuǎn)入被告甲的賬戶。貸款期限屆滿后，被告沒有依約償還貸款本息，經(jīng)原告多次催討，被告甲僅償還部分利息，本金分文未還。余下欠款本息經(jīng)原告多次催收未果，遂向區(qū)人民法院提起訴訟，要求四被告連帶償還本金20萬(wàn)元及相應(yīng)利息，且對(duì)被告甲、郭某、甲妻、李某用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)定該案的抵押符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押發(fā)生法律效力。對(duì)此，在四被告不履行償還借款義務(wù)的情況下，原告對(duì)用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

律師說法

民間借貸房產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件：

（一）抵押權(quán)合法有效存在。

（二）抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期。但依照《物權(quán)法》第一百九十六條的規(guī)定，在抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷、當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形以及嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價(jià)值減少而抵押人又不能恢復(fù)原狀或增加擔(dān)保的特殊情況下，即使債務(wù)并未屆期，抵押權(quán)人也可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

（三）債務(wù)人沒有清償債務(wù)，既包括沒有清償全部債務(wù)，也包括尚有部分債務(wù)沒有清償，因?yàn)橐罁?jù)抵押權(quán)的不可分原則，債務(wù)人雖然只有部分債務(wù)未履行，抵押權(quán)人仍然可以對(duì)全部抵押物主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

（四）對(duì)于債務(wù)未清償，非因債權(quán)人方面的原因而造成。若債務(wù)人沒有履行債務(wù)是由債權(quán)人一方當(dāng)事人的原因造成，則抵押權(quán)人不得實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。比如，債權(quán)人拒絕接受債務(wù)人的全面適當(dāng)履行等。

《物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)第一百九十八條規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。