案情簡介：國盛集團有限公司與劉某、房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛

2008年，劉某以投資經(jīng)營為目的，購買開發(fā)公司商鋪，并在一個月后向土地局申請辦理預告登記。申請的第二天，法院將解除查封該商鋪的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達土地局。2010年，劉某與開發(fā)公司簽訂商品房回購協(xié)議，但未履行。2011年3月，案涉項目竣工驗收，生效判決確認建筑公司對案涉商鋪享有工程款優(yōu)先受償權。2012年4月，土地局為劉某補辦預告登記證明。因開發(fā)公司執(zhí)行異議，法院裁定中止執(zhí)行前述商鋪。建筑公司訴請許可執(zhí)行。

法院判決：裁定建筑公司許可執(zhí)行

對商品房買賣合同或民間借貸法律關系性質界定，不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應由當事人真實意思和合同實質內容來決定。結合本案案情，根據(jù)房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮，劉某與開發(fā)公司真實法律關系應系名為房屋買賣實為借款擔保。劉某申請辦理涉案商鋪預告登記時間次日，法院將解除查封涉案商鋪的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達登記部門，且申請預告時間與登記部門補辦預告登記時間相隔4年多，預告登記辦理違反法律規(guī)定?！段餀喾ā返?0條第2款規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”案涉商鋪所在項目驗收合格時，商鋪能夠進行不動產登記。劉某在能此后3個月內未申請產權登記，該預告登記已失效。預告登記中的處分是指當事人的民事處分行為，并不包括司法機關的司法強制措施。最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》所指稱消費者，應為生活消費。本案劉某為投資行為，不享有消費者優(yōu)先權。且劉某未實際占有涉案商鋪，亦無證據(jù)證明未辦理過戶登記手續(xù)無過錯，根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條規(guī)定，法院可采取查封等強制措施。故裁定許可執(zhí)行。

律師說法：名為房屋買賣實為借款擔保的“購房者”在未實際占有房屋、預告登記失效情況下，不能對抗工程款優(yōu)先受償權

當事人名為房屋買賣實為借款擔保，在預告登記失效、購房者未實際占有房屋情況下，不能對抗施工人工程款優(yōu)先受償權。