本期嘉賓：

印堃華上海財經(jīng)大學教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長

尹伯成復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任

薛建雄中國房產(chǎn)信息集團分析師

編者按：新“國十條”出臺后，中國樓市量跌價不跌，被視作抑制房價最后殺手锏的房產(chǎn)稅是否開征成為最后的懸念。一時間，“謠言”與辟謠齊飛，忽悠共真相一色。5月31日，懸案似乎塵埃落定——國務院轉(zhuǎn)批國家發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提到“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，被普遍認為房產(chǎn)稅開征箭在弦上。然而，關于房產(chǎn)稅為何征、何時征、怎么征，空轉(zhuǎn)7年的物業(yè)稅怎么辦等一系列疑問并沒有隨之終止。須知，這個關系到每個家庭、每個人的樓市緊箍咒，并不是可以輕易套上的。

名詞解釋

所謂房產(chǎn)稅，是一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的余值（即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。

1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70％)的稅率是1.2％(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12％。

過去的房產(chǎn)稅指的是對營業(yè)性住房征稅，而現(xiàn)在針對樓市調(diào)控所言的“房產(chǎn)稅”將擴大房產(chǎn)稅征稅范圍，將非營業(yè)性房產(chǎn)納入征收范圍。

今年初，物業(yè)稅悄然“退居二線”。風頭正勁的房產(chǎn)稅取代“空轉(zhuǎn)”七年的物業(yè)稅，成為中國房地產(chǎn)市場的焦點。

兩者有區(qū)別嗎？“在一定程度上，所謂房產(chǎn)稅就是物業(yè)稅。實質(zhì)上它們都是從房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，作用意義相同?！币蓪Α秶H金融報》記者如是表示。不過，在薛建雄看來，兩者還是有所不同，“物業(yè)稅跟土地產(chǎn)權掛鉤，類似于住房者向土地所有者——國家交土地的租金。房產(chǎn)稅則是針對社會上濫用房地產(chǎn)資源、并抑制市場上投資購房需求的稅種，類似資源稅概念?！?/p>

國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日對媒體表示，2004年在做“房地產(chǎn)稅改革”的課題時，就曾指出“物業(yè)稅”的提法不太合適，因為國際上將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅普遍稱作房產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，即使在香港也不叫物業(yè)稅，而是“差餉”?！岸抑袊呀?jīng)有房產(chǎn)稅了，出于簡化稅種的考慮，沒有必要新開一個稅種。”倪紅日所說的已有稅種是1986年國務院出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)。

相關專家指出，房產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，都需要在立法過程中有明確和明晰的解釋，并從源頭上對自住房和經(jīng)營性房屋進行區(qū)分，否則可能導致重復征稅，同時，在可能的征稅過程中，盡量甄別有效的征稅對象。物業(yè)稅是大方向，但在時間、程序上短期內(nèi)都很難實現(xiàn)，房產(chǎn)稅可以作為短期替代方案，此時開征房產(chǎn)稅，最為適宜。

此外，市場還有質(zhì)疑指出：征收房產(chǎn)稅之后，會不會繼續(xù)征收物業(yè)稅，或是兩個稅種并行征收。分開征收或兩稅并行都是可操作的，兩稅并行在操作上可以變?yōu)槔鄱ǘ惙N，類似現(xiàn)在居民工資中的所得稅?！爱斎唬@需要相關部門從時間點、市場影響等多方面進行斟酌，一旦出現(xiàn)問題再協(xié)調(diào)也并不難。”

尹伯成：房產(chǎn)稅對調(diào)控房價有很大作用。一旦開征房產(chǎn)稅，意味著增加購買后的持有成本，空置的房產(chǎn)將會面臨被拋售的境地，最終將投機性炒房者趕出市場，這勢必將造成短期內(nèi)房源增加，供求關系相應變化，短期內(nèi)可以實現(xiàn)抑制房價漲幅過快。

薛建雄：房產(chǎn)稅最主要的作用是合理調(diào)節(jié)資源，調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)運行中出現(xiàn)的投資過度導致房價上漲過快的非理性問題，意在讓房價回歸理性。由于前期房地產(chǎn)被長期投資者過度投資，導致房價上漲過快。房價將會在房產(chǎn)稅出臺之后，被調(diào)整下來，同時，過度投資房產(chǎn)的資金中，大部分資金會朝其他經(jīng)濟領域轉(zhuǎn)移，拋出的大量房源可以滿足真實的市場需求。但是由于中國經(jīng)濟長期高增長，房屋投資價值會一直上漲，因此房價長期上漲的趨勢是不會改變的。

印堃華：治標不治本。從長遠來看，逐步推進房產(chǎn)稅改革的確有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。不過，如果把它作為房價的“退燒藥”，可能不一定管用。無論是照房屋總價征收0.6％，還是0.8％，只要房價的上漲速度能夠抵消稅率，不會有多少投資客去拋售房屋，對調(diào)節(jié)房價根本起不到作用。

房價過快上漲由多重因素造成，單靠征稅無法有效解決。此外，還要解決流動性過剩、投資渠道狹窄等問題，推進保障房建設，從而解決高房價問題。

尹伯成：客觀來說，征收房產(chǎn)稅確實是一件非常復雜的事情。比如，征收范圍到底是針對增量房、存量房，還是一并征收，按照怎樣的人均面積來征收，如何界定相關標準，這都需要相關部門統(tǒng)籌考慮。所以，房產(chǎn)稅暫時不會很快出臺。

但早晚會開征，時間點可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維系土地財政政策的時候。因為此時，地方政府需要靠房產(chǎn)稅來實現(xiàn)一定程度的財政收入。

薛建雄：從市場行情看，“新國十條”已經(jīng)對市場產(chǎn)生了很大的影響，成交出現(xiàn)了大幅度下滑。這是相關部門不得不觀察的一項內(nèi)容，也將成為其作出暫緩征收房產(chǎn)稅決定的重要因素。

今年出臺也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現(xiàn)回暖或報復性反彈，國家相關部門就可能作出開征決定。模式可能是先行先試，即在樓市過火的大城市如上海、北京等地開始征收，如果效果得當、市場運行平穩(wěn)，再結(jié)合整體的經(jīng)濟運行狀態(tài)，有可能推進到全國范圍，但這個過程也是逐步的，并不是一次性的?？偟膩碚f，假如開征房產(chǎn)稅，也將是相對比較溫和的幅度，且速度不會太快。

印堃華：現(xiàn)在作出開征房產(chǎn)稅的決定實在是太早了，并不妥當。首先，我國房價中的稅收負擔很重，現(xiàn)在需要做的恰恰是減輕相關的稅收，而不是增加賦稅。其次，此舉對我國城市化進程不利，并阻礙我國中產(chǎn)階層人數(shù)的壯大。再次，對先前得到兩三套以上的動遷戶也不公平。最后，一旦征收房產(chǎn)稅，將造成二手房價格的上漲，進而抑制房地產(chǎn)市場中剛性需求的力量。

征收房產(chǎn)稅恰當?shù)臅r間點是當城市化進程進一步加速，即達到70％左右，中產(chǎn)階層基本形成，且市場上住房也真正多起來的時候。如果開征，還需要程序上的公平公正，并依照相關的法律來切實進行。

房產(chǎn)稅并不是一種新的稅種，我國早在1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。有專家指出，將房產(chǎn)稅說成是開征是不合理的，準確地說是房產(chǎn)稅的“擴征”。在目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀下，正是房產(chǎn)稅改革的好時機，基于《房產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)，可在房價瘋漲的某些城市先行試點。目前關于房產(chǎn)稅“擴征”已傳出數(shù)個版本。

版本一

上海日前已經(jīng)上報給中央關于房產(chǎn)稅的兩套方案，一個方案是“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺前買的房子都不征稅，而房產(chǎn)稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；第二套方案則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管新房還是老房都征收。

版本二

除上述“新老劃斷”方案外，另有四個方案：其一，按照房屋總價的6％?；蛘?％。征收房產(chǎn)稅；其二，按照人均60平方米或者人均70平方米為界限；其三，按照區(qū)域劃分，以環(huán)線、在空間區(qū)域征收，不是這個區(qū)域的不征；其四，以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的。

專家分析

薛建雄：以上幾個版本都是收稅的方案，但收稅為的是解決資源調(diào)配不合理問題，上海還需要更多細節(jié)方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞，如果單純按人頭和面積，會存在只買市中心豪宅的現(xiàn)象，所以還需要考慮總價原則。至于從新房算起，還是一二手房全算，可以視市場狀況而定。

尹伯成：無論最終選擇哪個版本，最主要的還是應該集中對投機炒房客狠狠打擊，課以重稅。針對多套房者，無論是存量還是增量都應該征收，套數(shù)越多，稅賦越多；對于自住的普通百姓，哪怕是住得再好，也不該額外征收。

說起房產(chǎn)稅，消費者是又愛又恨。在上海某銀行工作的王先生對《國際金融報》記者說，政府應該盡快出臺房產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)的成本，使他們不得不放出手中的多套房，從而使房價得到平抑。

不過，王先生也有所擔憂，“在需求旺盛和房價上漲預期明確的情況下，增加的成本將可能轉(zhuǎn)嫁給購房者，最終可能進一步推高房價，加重消費者賦稅?！边@并非多慮。滬上呈頂房產(chǎn)中介公司的業(yè)務員李先生就對《國際金融報》記者解釋，拿之前二手房營業(yè)稅免征時限從2年恢復至5年時來說，賣家普遍都將“成交價”調(diào)整為“到手價”，實際上是將增加的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家。“恐怕房產(chǎn)稅也將步此后塵?！?/p>

對于本就被“新國十條”重重打擊的房產(chǎn)中介來說，房產(chǎn)稅無疑讓他們“雪上加霜”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，持續(xù)零成交，讓一些相對較小的房產(chǎn)中介公司被迫關門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對比。一位中介人員坦言，日子越來越難過了。“賣主堅持不降價，買主持幣觀望，局面僵持了好幾個星期?！?/p>

不過，房產(chǎn)稅傳聞并未影響房產(chǎn)企業(yè)堅挺價格的信心。盡管上海和北京等地一些新開樓盤出現(xiàn)了打折降價的情況，但在尹伯成看來，所謂的降價幅度并不大，遠未達到市場和消費者所期望的預期。

在遏制房價方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅（我國已有），還有資本利得稅和物業(yè)稅。資本利得稅在屋主賣出房產(chǎn)時一次性征收，稅基是屋主買賣間的價差。而物業(yè)稅是每年征收一次，稅基是房屋的市場價值。

日本

日本政府慣用資本利得稅對房地產(chǎn)進行調(diào)控。當?shù)禺a(chǎn)價格上漲時，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機，降低長期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產(chǎn)快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985年至1990年地產(chǎn)價格第四次快速上漲時，短期投資者的實際資本利得稅稅率已經(jīng)高達84.45％（加上其他各種所得稅），轉(zhuǎn)讓的成本高于持有的稅收負擔，大部分投資者不再愿意出售地產(chǎn)。特別是在地產(chǎn)被市場長期看好時，惜售心理更加明顯，市場出現(xiàn)了供給不足的現(xiàn)象，進而加速了地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)典型的量縮價漲的形態(tài)。

韓國

韓國房地產(chǎn)歷史有兩段值得研究。上世紀80年代，居民收入提高以及物價上漲驅(qū)動了韓國的地產(chǎn)牛市，而供給不足加速了房價的上漲。1987年，韓國政府開始征收累進制的物業(yè)稅和閑置土地增值稅。由于缺乏公允的地產(chǎn)價格，加之地方政府的利益關系，稅基被嚴重低估，降低了實際稅率，更重要的是，對未實現(xiàn)的收入征稅，遭到了納稅人的抵制，進而減輕了該稅對地產(chǎn)的調(diào)控力度。但同期政府大幅增加土地供應的政策減小了房地產(chǎn)供給壓力，使房地產(chǎn)泡沫得到有效控制。2006年后，韓國房價再次飛漲。2007年，韓國政府將資本利得稅提高到60％，和日本情況類似，結(jié)果是交易量減少，韓國樓市不降反升。

德國

德國穩(wěn)定的房價水平一直為人稱道。1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍。房價的穩(wěn)定增長很大程度上歸因于德國穩(wěn)定而健全的稅收體系。除了傳統(tǒng)的物業(yè)稅以外，德國還要征收交易稅（3.5％）、資本利得稅（所得稅中征收）、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。同時，針對地產(chǎn)投機的法律增加了投機者的風險：德國法律規(guī)定，房價超過“基準價格”的20％，出售者面臨最高5萬歐元的罰款；如果房價超過50％將構成犯罪。