為高房?jī)r(jià)買單的往往是消費(fèi)者，不過這次“地王”也難逃被套的厄運(yùn)

2010年4月20日，小陶一大早便收到了銀行發(fā)來的短信，手機(jī)上顯示：“尊敬的陶醉客戶，您在工商銀行的個(gè)人二手住房購置貸款下次扣款日為4月21日，還款金額本息合計(jì)為4597.28元，現(xiàn)在您的還款賬戶中金額不足，提醒您注意，如有疑問請(qǐng)咨詢貸款發(fā)放行或致電95588?！毙√者@才想起本月的月供還沒有存到卡里，不過這條信息也讓他從睡意中清醒過來。午休時(shí)間，小陶在銀行經(jīng)過漫長(zhǎng)的排隊(duì)、叫號(hào)，終于把錢存進(jìn)了扣款賬戶，然后匆忙趕回公司上班。

居者有其家，住房是人最基本的需求之一?，F(xiàn)年30歲的小陶在一家電子元器件公司擔(dān)任硬件工程師，月收入8000多元，不過一半的收入都要用來還月供。小陶的經(jīng)歷只是現(xiàn)今社會(huì)我國年輕階層的生活縮影，為了擁有一套屬于自己的房子，幾乎人人都在為銀行打工。

高月供緣起高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)緣起高地價(jià)，而高地價(jià)則是政府有關(guān)部門和地產(chǎn)開發(fā)商上演的一幕精彩雙簧戲。地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲反過來促使地價(jià)再漲。在這種“自我強(qiáng)化”的價(jià)格飆升過程中，擊鼓傳花式的資本游戲不停地繼續(xù)，地產(chǎn)開發(fā)商一棒一棒地接力賽跑，強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期刺激著所有資本的神經(jīng)，在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸失去了理性，一個(gè)個(gè)“地王”相繼產(chǎn)生。然而購房者與房產(chǎn)開發(fā)商之間永遠(yuǎn)都是一種“零和游戲”，為高房?jī)r(jià)買單的往往是消費(fèi)者，不過這次“地王”也難逃被套的厄運(yùn)。如何解套或許成為地王不得不考慮的事情。

時(shí)事造地王

由于2009年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理預(yù)期，在2010年的兩會(huì)期間，政府官員反復(fù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，政策主基調(diào)也從鼓勵(lì)購房轉(zhuǎn)變?yōu)橄拗瀑彿?。然而，就在兩?huì)閉幕后的不到24小時(shí)內(nèi)，北京轟轟烈烈的相繼產(chǎn)生了三個(gè)地王，并且刷新了多項(xiàng)紀(jì)錄。

3月15日上午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下遠(yuǎn)豪置業(yè)競(jìng)得北京大望京一號(hào)地，成交金額40.8億元，樓面價(jià)2.75萬元/平米，成為今年首個(gè)“單價(jià)地王”。 一小時(shí)后，大興區(qū)亦莊地塊開始競(jìng)拍，在眾多房企的廝殺中，中信地產(chǎn)以52.4億元?jiǎng)俪觯@一價(jià)格超過了去年大龍地產(chǎn)（600159）競(jìng)得的順義“地王”（總價(jià)50.5億元），成為新的“總價(jià)地王”。 僅僅時(shí)隔6個(gè)小時(shí)，望京“單價(jià)地王”紀(jì)錄便被海淀東升鄉(xiāng)薊門橋地塊刷新。這次出手的是中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的世博宏業(yè)房產(chǎn)公司，以17.6億元競(jìng)得了上述地塊，樓面價(jià)達(dá)到3萬元/平米。

地王的不斷涌現(xiàn)有其特定的背景以及深層次原因。

據(jù)資料顯示，經(jīng)過建國60年和改革開放30年的發(fā)展，現(xiàn)如今我國城市化水平為46.5%，而發(fā)達(dá)國家普遍達(dá)到了80%左右。我國城市化發(fā)展空間巨大，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的先天性條件，也是地產(chǎn)業(yè)不斷前進(jìn)的決定性條件。眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正是瞄準(zhǔn)了這一點(diǎn)，紛紛采取激進(jìn)戰(zhàn)略，跑馬圈地，甚至不惜血本地瘋狂拿地。

殘酷的“二八定律”造就了地王的高高在上。社會(huì)上80%的財(cái)富掌握在20%的人手中，對(duì)于企業(yè)也是一樣，少數(shù)企業(yè)賺取了市場(chǎng)上大部分利潤(rùn)。地王企業(yè)往往“不差錢”，其雄厚的資金實(shí)力以及拍地現(xiàn)場(chǎng)咄咄逼人的氣勢(shì)使眾多企業(yè)只能“望地興嘆”。土地市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)資源價(jià)格勢(shì)必高高在上，而拍地過程又會(huì)使價(jià)格水漲船高，這些“大魚”輕松由地王得到，而眾多中小開發(fā)商只能分到地王看不上眼的“蝦米”。

我國住房市場(chǎng)的供需矛盾依然突出。房源有限，而且多數(shù)可出售房源掌握在少數(shù)財(cái)富擁有者手中，社會(huì)上的剛性需求以及普通購買群體只能在少數(shù)房源中選擇。國家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前我國大約有6000萬居民住宅的電表在六個(gè)月之內(nèi)沒有消耗1度電，這說明有大量的房源處于閑置或者空置狀態(tài)。在供需矛盾本來就凸顯的情況下，更加劇了房?jī)r(jià)的上漲。

2009年，央行寬松的貨幣政策從側(cè)面助推了地價(jià)的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愁拿不到銀行貸款，銀行對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的判斷也會(huì)向房企慷慨放貸。最好的地塊地價(jià)最高，最高的價(jià)格也只有最牛的企業(yè)才能承受得起，而最牛的企業(yè)會(huì)得到銀行最多的貸款，沿此路線進(jìn)行下去，“地王”應(yīng)運(yùn)而生。

“零和博弈”中的地王套牢

地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間是一種標(biāo)準(zhǔn)的“零和博弈”，也可稱作是“零和游戲”。在這種游戲規(guī)則下，游戲者有輸有贏，一方所贏正是另一方所輸，游戲的總和永遠(yuǎn)為零。零和游戲之所以受到廣泛關(guān)注，主要是因?yàn)槿藗冊(cè)谏鐣?huì)的方方面面都能發(fā)現(xiàn)與零和游戲類似的局面，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，買賣雙方永遠(yuǎn)處在零和博弈的游戲規(guī)則中。房產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)建立在購房者付出高昂金錢代價(jià)的基礎(chǔ)之上，開發(fā)商樂于看到的房?jī)r(jià)上漲格局正是購房者的痛楚，而購房者企盼的房?jī)r(jià)下跌也正是地產(chǎn)開發(fā)商最害怕的情形。這也就是“零和博弈”理論中所說的一方的快樂是建立在另一方痛苦基礎(chǔ)之上的。房地產(chǎn)開發(fā)商所出售的房產(chǎn)價(jià)格越高則賺取的利潤(rùn)越多，而地產(chǎn)企業(yè)賺取的利潤(rùn)越多則購房者所付出的金錢就越多，地產(chǎn)企業(yè)賺取的利潤(rùn)來源全部由購房者提供。換句話說，就是地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤(rùn)與購房者支出的金錢呈正相關(guān)；相反，如果購房者的支出減少，那么地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)相應(yīng)減少。

在房?jī)r(jià)上漲周期里，地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的預(yù)期都是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，所以地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不惜一切代價(jià)地拿地、開發(fā)、銷售，購房者也在一波一波的上漲浪潮中不斷的為開發(fā)商高價(jià)競(jìng)地的行為買單——地王頻現(xiàn)，樓盤高價(jià)被不斷刷新。然而，企業(yè)從拿地到建設(shè)再到銷售需要一個(gè)時(shí)間過程，在房?jī)r(jià)上漲與下降的拐點(diǎn)處高價(jià)拿地的地產(chǎn)企業(yè)，無疑會(huì)被深度套牢。3月15日的三大地王不顧各方壓力，決然天價(jià)拿地的做法觸動(dòng)了管理層敏感的神經(jīng)。4月17日，政府出臺(tái)多項(xiàng)房產(chǎn)新政，幾乎細(xì)化到了與房產(chǎn)相關(guān)的每個(gè)細(xì)節(jié)。新政的出臺(tái)，讓頭腦發(fā)熱的購房大軍清醒了很多，也理智了很多。購房者的清醒造成的結(jié)果必然是不會(huì)再為地王買單，至少大部分消費(fèi)者不會(huì)再為地王買單。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在4月17日房產(chǎn)新政出臺(tái)之后，一線城市的房?jī)r(jià)應(yīng)聲下落?！懂?dāng)代經(jīng)理人》記者對(duì)部分地王周邊的樓盤價(jià)格進(jìn)行了政策出臺(tái)前后的比較（見下表）。

鑫尊地產(chǎn)銷售經(jīng)理呂先生告訴《當(dāng)代經(jīng)理人》：“融科橄欖城二期是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拍下的大望京一號(hào)地周圍的中高檔住宅樓盤，居住環(huán)境和小區(qū)建設(shè)都很出色。在房產(chǎn)新政出臺(tái)前最高的成交價(jià)格達(dá)到了3.5萬元/平米以上，而4月中旬新政出臺(tái)后，價(jià)格有所回落，現(xiàn)在基本單價(jià)維持在3萬元左右，不過成交量明顯降低。與其類似的情況還有附近的國風(fēng)北京和國風(fēng)上觀兩個(gè)樓盤?！狈康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)一個(gè)月的時(shí)間，地王附近的中高檔住宅小區(qū)成交價(jià)格就下調(diào)了10%以上?！懂?dāng)代經(jīng)理人》記者隨后走訪了與海淀東升鄉(xiāng)薊門橋地塊只有一墻之隔的錦秋家園，鏈家地產(chǎn)的銷售經(jīng)理顧先生告訴記者：“由于小區(qū)位置較好，錦秋家園的房源比較緊缺，4月中旬時(shí)房子可以賣到3.7萬元/平米，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)基本在3.2萬元/平米左右?！蓖ㄟ^市場(chǎng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，地王周邊品質(zhì)較高的樓盤均價(jià)降幅為10%左右。據(jù)進(jìn)一步了解，望京周邊的普通住宅價(jià)格已經(jīng)降到3萬元/平米以下。按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為20%～30%的降幅預(yù)期，大望京一號(hào)地2.75萬元/平米的樓面價(jià)，估計(jì)在不久的將來連樓面價(jià)都會(huì)被套牢，而更重要的是如果加上建設(shè)等其他費(fèi)用，那估計(jì)要建設(shè)成豪宅出售才可收回成本。實(shí)在不行難道還要學(xué)大龍地產(chǎn)（600159）“耍賴”？

三個(gè)“地王”全部為“央企制造”，值得注意的是，像中國兵器裝備集團(tuán)、中國煙草總公司這樣的非房地產(chǎn)主業(yè)央企也殺入地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，這只能說明房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)太可觀了，在高房?jī)r(jià)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸血功能”再度強(qiáng)化。

三家地王分別是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下遠(yuǎn)豪置業(yè)、中信地產(chǎn)、中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的世博宏業(yè)房產(chǎn)公司，均有央企背景或?yàn)檠肫笾睂倨髽I(yè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中信地產(chǎn)都是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而中國兵器下屬的世博宏業(yè)房產(chǎn)公司則有點(diǎn)神秘的味道。競(jìng)標(biāo)企業(yè)中還有與中信地產(chǎn)“廝殺”到最后的中國煙草旗下的地產(chǎn)公司。財(cái)大氣粗的央企頻頻現(xiàn)身土地市場(chǎng)使一些以房產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)神經(jīng)緊繃，SOHO中國董事局主席潘石屹戲稱：“中國兵器殺入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)了?！睋?jù)潘石屹測(cè)算，該地塊的銷售單價(jià)4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤(rùn)。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示：“這意味著土地市場(chǎng)太亂了，一般房地產(chǎn)企業(yè)都很難敵得過資金雄厚的央企，更何況現(xiàn)在連非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也殺了進(jìn)來。他們對(duì)地價(jià)推動(dòng)的力度很難控制?！毖肫蠹尤肽玫匦辛袩o疑使本已沸騰的土地市場(chǎng)火上澆油，而如今被套牢的現(xiàn)實(shí)也給已經(jīng)涉足房地產(chǎn)和準(zhǔn)備涉足房地產(chǎn)行業(yè)的央企好好上了一課。然而，零和博弈的游戲并沒有結(jié)束，未來的兩年內(nèi)，這些地王所拍得的土地按照國家相關(guān)政策規(guī)定必須開盤銷售，到那時(shí)的虧損地王應(yīng)該心知肚明，至少購房者不會(huì)再為今天的地王買單了。

解鈴還須系鈴人

“零和博弈”理論認(rèn)為勝利者的光榮后面往往隱藏著另一方的辛酸和苦澀。但零和游戲不是一成不變的，零和游戲發(fā)展到最后應(yīng)當(dāng)被雙贏觀念取代。地王之所以成為地王，是因其拿地的價(jià)格最高，而地王之后的地王往往預(yù)示著房產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)再高也會(huì)有上限和下限。企業(yè)要明確自己的主營業(yè)務(wù)在哪，像中國兵器和中國煙草這樣的大型央企，應(yīng)該明確企業(yè)的戰(zhàn)略，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，而不是最大化地“逐利”。任何商品都有其內(nèi)在價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值區(qū)間上下合理波動(dòng)。而如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然已經(jīng)脫離了其合理的價(jià)值區(qū)間，“人們不需要上班，炒房半年可以翻一倍”這樣的情況出現(xiàn)顯然昭示著房產(chǎn)泡沫的到來。而央企在此時(shí)克制不住逐利的沖動(dòng)，大把資金用于拿地，顯然違背了價(jià)值理論。被套地王要想解套，首先需要明白這個(gè)基本道理。對(duì)價(jià)值判斷的失誤會(huì)嚴(yán)重影響地王企業(yè)的資金使用效率，占用大量流動(dòng)資金的同時(shí)增加了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

炒股炒房被套屬于正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，關(guān)鍵在于被套之后運(yùn)用什么方法來解套。某私募基金經(jīng)理趙先生對(duì)此有自己獨(dú)到的見解。他認(rèn)為：“炒地炒房與炒股有相似之處，都是對(duì)未來價(jià)格的上漲預(yù)期。被套很簡(jiǎn)單，就是現(xiàn)在或者未來的價(jià)格比買入時(shí)的價(jià)格低。其實(shí)地王何不借鑒股市中被套的做法，在地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌到一定階段的時(shí)候，堅(jiān)決‘補(bǔ)倉’，攤低總成本，這樣可以在地價(jià)、房?jī)r(jià)再次上漲的時(shí)候快速解套，達(dá)到迅速回籠資金的目的。像中信、遠(yuǎn)洋這樣資金雄厚的大型房產(chǎn)企業(yè)，不應(yīng)因一時(shí)的被套而打亂經(jīng)營策略，應(yīng)伺機(jī)而動(dòng)，在房?jī)r(jià)下跌過程中敢于出手?！比欢?，道理是這樣的，操作起來未必容易。通過歷次房?jī)r(jià)的漲跌輪回我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，上漲的時(shí)候人們?cè)敢庾窛q，而下跌周期中人們往往觀望或者望而卻步。企業(yè)是人控制的企業(yè)，人性的弱點(diǎn)在企業(yè)行為中體現(xiàn)的淋漓盡致。要想通過經(jīng)營使企業(yè)脫穎而出，必須要通過反人性化的操作，即在資金鏈沒有斷裂風(fēng)險(xiǎn)的情況下，適時(shí)買入“低價(jià)”地塊，平抑總體拿地成本，從而達(dá)到解套的目的。但是，像中國兵器和中國煙草這樣非房產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)，建議看清形勢(shì)再出手。中石油已經(jīng)公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下控股房產(chǎn)公司100%的股權(quán)，這是一種示范效應(yīng)，同時(shí)也說明一家企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)的立于不敗之地，企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略、經(jīng)營思路和主營業(yè)務(wù)必須清晰。

然而，解套是目的，更重要的是防止以后再次被套。房地產(chǎn)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到“利己”不一定要建立在“損人”的基礎(chǔ)上。通過有效合作皆大歡喜的結(jié)局是可能出現(xiàn)的。但從零和博弈走向雙贏，要求各方面要有真誠合作的精神和勇氣，如果在合作中耍小聰明，總想占到對(duì)方的便宜，就永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)雙贏的局面，最終吃虧的往往還是合作者自己。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)該與購房者站在對(duì)立面，讓人們一提開發(fā)商就會(huì)指手畫腳，甚至喋喋不休的抱怨。最根本的“治本”方法還是首先需要政府努力，改革現(xiàn)行的土地制度。全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗說：“如果不規(guī)范和加強(qiáng)土地出讓金使用管理，地方仍能將土地出讓金作為地方財(cái)政使用，不是用來做補(bǔ)償安置和土地復(fù)墾使用，而是用來建設(shè)形象工程或政府日常開支。地價(jià)和土地市場(chǎng)就難以冷靜下來?！睘榱烁淖兊胤酵恋刎?cái)政的制度，中央政府已有舉動(dòng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說：“中央政府已出臺(tái)了政策，將遏制房?jī)r(jià)過快上漲作為地方政府一項(xiàng)考核任務(wù)?！币虼?，地方政府在追求土地財(cái)政的同時(shí)，也將面臨房?jī)r(jià)穩(wěn)定任務(wù)的考核。土地政策的改變可以從根本上解決房產(chǎn)市場(chǎng)的主要供需矛盾以及買賣雙方的博弈格局。

我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“零和博弈”狀態(tài)走向“互利共贏”局面同樣需要地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身所扮演的角色。房產(chǎn)企業(yè)要更多的擔(dān)任正面角色，開發(fā)出的“產(chǎn)品”更多以顧客和消費(fèi)者為導(dǎo)向，同時(shí)打造出真正的品牌。地王企業(yè)更要保證樓宇質(zhì)量，不但要做價(jià)格“地王”，更要做質(zhì)量“地王”、品牌“地王”，從而從高高的“巔峰”上平穩(wěn)過渡到合理區(qū)域。

走向“雙贏”，此乃和諧社會(huì)之終極目標(biāo)，房屋買賣雙方在交易的時(shí)候不再是怒目相視，而是發(fā)自內(nèi)心的和顏悅色。地王的反面案例赫然在目，大龍地產(chǎn)（600159）已經(jīng)“犧牲”了，希望現(xiàn)在這些爭(zhēng)先恐后爭(zhēng)來的“地王”別再退地，或者干脆不要土地保證金一拍屁股走人，您是不在乎“那點(diǎn)錢”，可是央企的“臉”也不要了？讓我們拭目以待，地王下一步到底如何演繹？