一邊是大量有住房需求的人買不起房,一邊則是大量投資投機(jī)者持有多套房任其空置——住宅市場(chǎng)這種不正?，F(xiàn)象,成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結(jié)之一。

眼下有觀點(diǎn)認(rèn)為,“30年后,會(huì)面臨房子過多的問題”,此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個(gè)角度看,“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者采訪發(fā)現(xiàn),部分城市存量房市場(chǎng)潛力巨大,一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房;而與此同時(shí),大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出,樓市調(diào)控要強(qiáng)化“調(diào)存量”,通過提高持有成本、“精確”打擊投機(jī)、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房?jī)?chǔ)備等多種手段,激活存量房市場(chǎng)。

各地樓盤頻現(xiàn)存量房

有觀點(diǎn)稱,有些人擁有兩套或以上的房子,再過30年就不需要很多房子了,因?yàn)楠?dú)生子女其父母已為他們買好房,其長(zhǎng)大后就不需要再買,那時(shí),“房子就是一個(gè)問題”。

除去“獨(dú)生子女因素”,部分人群“房子過?！钡默F(xiàn)象的確存在。比如,記者日前在青島市區(qū)環(huán)海的東海路上看到,路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。其中不少住宅看起來至少有兩三年以上的房齡,但均是門窗緊閉,陽臺(tái)是毛坯模樣,空調(diào)機(jī)位也是空著,不少房屋長(zhǎng)期無人居住。一問中介,卻得知它們?cè)缫咽鄢觥?/p>

中國指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說,住宅空置現(xiàn)象在上海仍存在,高檔住宅領(lǐng)域更為突出。有兩三套房的人很多,有些甚至擁有幾十套乃至上百套,其全交給中介打理,有些房屋自己看都沒看到過。

杭州朝暉路上的“深藍(lán)廣場(chǎng)”、文二路上的“楓華府第”,都是前兩年竣工的高檔樓盤。盡管地處市區(qū)中心,但不少房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局電力班長(zhǎng)說,電力工人每?jī)蓚€(gè)月抄一次電表,這些小區(qū)中有約20％的房屋用電量為“零”,從來沒人住過。

存量房成交已超商品房

“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潛力之大從幾個(gè)一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2009年,上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米,二手住宅成交量是2583萬平方米,后者為前者的97％。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米,而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米,三大城市二手房市場(chǎng)均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示,今年一季度,深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

調(diào)控政策對(duì)以“散貨”方式交易的存量房市場(chǎng)能起到“立竿見影”的效果。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,5月28日二手住宅掛牌量為114495套,一周后增加5000余套。6月7日增加到124959套。而同期一手住宅供應(yīng)卻增減不定,5月的新房供應(yīng)還少于4月。

長(zhǎng)期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴指出,一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能出現(xiàn)“無房可賣”的情況,因?yàn)槠浯媪糠康某山涣客耆梢哉紦?jù)主導(dǎo),關(guān)鍵是如何“激活”。一直以來,我國的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過度倚重一手房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)培育相對(duì)滯后,此種局面應(yīng)引起重視并逐漸調(diào)整。

樓市調(diào)控還得“調(diào)存量”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,調(diào)控樓市亟待把大量投機(jī)者、囤房者“趕”出市場(chǎng),把存量房“逼”入市場(chǎng),或出售或出租,發(fā)揮其真正的居住功能。

黃鳴建議,“逼存量”的關(guān)鍵是要增加房屋的持有成本,壓縮投資投機(jī)者的贏利空間。不過,其中需要注意一個(gè)問題:當(dāng)存量房“換手”后,“接棒者”依然可能是投資投機(jī)者。因而專家建議,稅收政策和信貸政策應(yīng)“組合出擊”,加快研究出臺(tái)實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策,同時(shí)對(duì)多套房實(shí)行長(zhǎng)期的信貸從緊政策,同時(shí)對(duì)首套房貸適當(dāng)放松以避免“殃及無辜”。

陳晟還提出,各地有一些存量房房齡超過10年,銀行信貸對(duì)此類房源交易一般不提供支持,自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行收儲(chǔ),進(jìn)行簡(jiǎn)單改造后用作保障性住房房源儲(chǔ)備。

業(yè)內(nèi)人士還建議,進(jìn)一步規(guī)范和整頓二手房市場(chǎng)環(huán)境,對(duì)經(jīng)紀(jì)公司代理行為和履行職責(zé)問題制定明確標(biāo)準(zhǔn),并加強(qiáng)監(jiān)督與違規(guī)懲處力度;此外,還應(yīng)完善住房出租的管理制度,完善住房租賃體系;還可以考慮對(duì)普通出租住宅予以一定程度免稅,節(jié)省交易成本,增強(qiáng)出租意愿。