從房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整到住建部嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定，連日來(lái)不斷出臺(tái)的房市宏觀調(diào)控措施，涉及到房市的方方面面，這劑“猛藥”下的似乎越來(lái)越重。

日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布的通知強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。其中要求稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。“這是在國(guó)務(wù)院文件中第一次指令對(duì)某個(gè)稅種進(jìn)行清算和稽查，足見土地增值稅已經(jīng)到了非清算不可的地步?！必?cái)稅專家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授劉玉章告訴記者。對(duì)土地增值稅的清算和稽查，目的就在于抑制房市的投機(jī)行為。

2004年我國(guó)開征土地增值稅，而從2002、2003年起我國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入飛速上漲的時(shí)期?！伴_征土地增值稅，是增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。”劉玉章說(shuō)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投資過(guò)熱、土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象，采用稅收杠桿的調(diào)控作用來(lái)調(diào)節(jié)這一問(wèn)題提上了日程。

從土地增值稅的開征來(lái)看，主要是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)，限制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的需要。不斷飛漲的房?jī)r(jià)，吸引了一些投機(jī)者鉆國(guó)家政策的空子，炒買炒賣房地產(chǎn)。“浙江炒房團(tuán)”、“煤老板”，一時(shí)成為非常熱門的“字眼”。炒買炒賣房地產(chǎn)也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲?！伴_征土地增值稅，通過(guò)對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中過(guò)高的收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，一方面對(duì)高售價(jià)實(shí)行高稅負(fù)，限制房?jī)r(jià)過(guò)高，維護(hù)購(gòu)房者的利益；另一方面要使投機(jī)者不能再獲取暴利，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的現(xiàn)象?！眲⒂裾氯缡钦f(shuō)。

同時(shí)，土地增值稅的開征，對(duì)于我國(guó)守住18億畝耕地的“紅線”起到了積極作用。我國(guó)人均土地面積偏低，在大城市，地少人多更是一個(gè)顯著的特點(diǎn)。如何提高土地利用效率，是擺在我們面前的一個(gè)重要問(wèn)題。為了促進(jìn)土地的有效利用，在土地增值稅方面對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是提高土地的容積率，二是控制單套房屋的建筑面積。

“開征土地增值稅，是為了規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。”劉玉章告訴記者，我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)行業(yè)獲取高額利潤(rùn)主要因素是土地的增值。1994年以前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)交易的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅等。這些稅種對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只能起到一般的調(diào)節(jié)作用，土地增值所獲得的高額回報(bào)被土地使用者獲取，國(guó)家作為土地所有者并沒(méi)有得到應(yīng)有的回報(bào)。開征土地增值稅可以統(tǒng)一和規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益分配的方式，國(guó)家通過(guò)稅收的形式占有一部分土地增值額，增加國(guó)家財(cái)政收入。

尤其值得關(guān)注的是，由于土地增值稅按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，最高稅率為增值額的60%，體現(xiàn)了高收益、高稅負(fù)的量能征稅原則，所以從根源上控制房地產(chǎn)的高售價(jià)。同時(shí)，由于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的”，免征土地增值稅；如果增值率超過(guò)20%，則對(duì)全部增值額征收土地增值稅。這一規(guī)定，一方面在稅收上控制建房的類型，鼓勵(lì)開發(fā)商向普通標(biāo)準(zhǔn)住宅傾斜，同時(shí)，又對(duì)低售價(jià)(增值率低于20%的)給予免稅的優(yōu)惠。當(dāng)時(shí)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)的客觀情況，我國(guó)還制定了土地增值稅預(yù)征的相關(guān)規(guī)定。

“如果按照土地增值稅條例的規(guī)定認(rèn)真開征土地增值稅，在一定程度上是可以起到抑制房?jī)r(jià)作用的?！眲⒂裾抡f(shuō)，自1994年土地增值稅開征以來(lái)，《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則并沒(méi)有得到認(rèn)真地貫徹執(zhí)行，各地對(duì)土地增值稅征收的作法極不平衡，比較普遍存在的問(wèn)題是，對(duì)土地增值稅只預(yù)征不清算；預(yù)征率由各地制定，預(yù)征率高低不一，稅負(fù)普遍較低；個(gè)別地區(qū)反而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)征土地增值稅，預(yù)征之后不予清算，把不該征稅的項(xiàng)目征收了土地增值稅。由于只預(yù)征不清算，房地產(chǎn)項(xiàng)目高額利潤(rùn)部分國(guó)家沒(méi)有征到稅，全部流入開發(fā)商的口袋。開征16年的土地增值稅并沒(méi)有達(dá)到設(shè)置土地增值稅時(shí)的預(yù)期目的。

因此，加大對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算力度尤其必要?！巴恋卦鲋刀愂嵌糁品?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有效手段。”劉玉章說(shuō)。為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)獲取利益的行為，“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”的規(guī)定應(yīng)當(dāng)加以修訂或停止執(zhí)行。

記者 龐東梅