從推進(jìn)到雖然是大勢所趨，但是由于對各地征收對象很難衡量、征收細(xì)則也并未明確，在全國范圍內(nèi)的具體實行，恐還有很大難度。

研究支持 曹建海 中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任

時寒冰 報首席評論員

文|本刊記者 王瀛

轟轟烈烈的樓市調(diào)控，在六月開始顯現(xiàn)其威力，投資客慌忙撤退、房企打出降價大旗。“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”在者面前彰顯其震懾作用。

房價能否應(yīng)聲而落還屬未知，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅征收的消息又鋪天蓋地緊隨而來，中國國務(wù)院在5月底出臺的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，其中包括“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并且作為今年財稅體制改革的目標(biāo)。這是繼“新國十條”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策后的又一項調(diào)控措施。

如果說，樓市第一輪調(diào)控是在樓市交易環(huán)節(jié)上的調(diào)控，那么房產(chǎn)稅的試點，則必然開啟在住房保有環(huán)節(jié)上對樓市的第二輪調(diào)控。并且，此輪調(diào)控將充分發(fā)揮稅收對于財產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用，力度與影響都可能更甚于第一輪調(diào)控。

但隨即有專家指出，房產(chǎn)稅是“類物業(yè)稅”，物業(yè)稅是針對土地、房屋等不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征收的稅款，運作合理會成為遏制投資購房比例以及打擊靠房產(chǎn)升值而獲取暴利的最簡單、最直接的方式。

然而，由于我國房地產(chǎn)市場特殊的現(xiàn)行機制決定了物業(yè)稅開征并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等方方面面，真正實施起來面臨著諸多難以解決的困難。

因此，現(xiàn)在說的擬征收的是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，是“中國化”的物業(yè)稅，是通過現(xiàn)有行政手段不需要聽證、公示即可實現(xiàn)。從房產(chǎn)稅推進(jìn)到物業(yè)稅雖然是大勢所趨，但是由于對各地征收對象很難衡量、征收細(xì)則也并未明確，在全國范圍內(nèi)的具體實行，恐還有很大難度。

“五花八門”的方案

據(jù)稱，物業(yè)稅在4個城市的試點已獲得國務(wù)院批準(zhǔn)。其中重慶、深圳、北京將先期推出。

一方面房產(chǎn)稅的征收呼聲越來越高，另一方面，從六月伊始便不斷有各地房產(chǎn)稅或物業(yè)稅試行試點向國務(wù)院紛紛遞交多套房產(chǎn)稅試行方案細(xì)則，據(jù)報道稱只上海就遞交了5套方案。

據(jù)稱，物業(yè)稅在4個城市的試點已獲得國務(wù)院批準(zhǔn)。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點將延遲至世博會之后。在四地試點后，物業(yè)稅將向全國范圍內(nèi)推廣。

上海方案：第一套：按新房舊房征稅。A方案：“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺前買的房子都不征稅,房產(chǎn)稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征稅。B方案：新房和老房都征稅,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管是新房還是老房都征稅。

第二套：按照房屋總價千分之六或者千分之八征收房產(chǎn)稅。

第三套：按照人均60平方米或者人均70平方米為界限征稅。

第四套：按照區(qū)域劃分，以環(huán)線、在空間區(qū)域征收，非限定性區(qū)域的不征稅。

第五套：以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的，不管是用于經(jīng)營用途還是非經(jīng)營，都視作經(jīng)營房征稅。

北京方案：對持有多套住房、高端住房等研究征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅,對閑置房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

重慶方案：對價格高于市場均價3倍的“高價房”收取1%的物業(yè)稅。

深圳、兩湖方案：對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。

怎么征?

既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會出現(xiàn)重復(fù)征稅。

雖然各地征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的方案各有不同，但從類型上看，主要有按房產(chǎn)類型性質(zhì)、房屋面積、房屋價值、人均所占平米數(shù)、房屋套數(shù)以及房產(chǎn)所在區(qū)域幾類征收。

針對房屋類型性質(zhì)與房屋面積的征稅辦法，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為，“按房屋性質(zhì)的征收辦法，新房新辦法，老房老辦法，這種征收辦法不會起到明顯作用。”

房產(chǎn)稅征收規(guī)則，因為首套房是自住，非營業(yè)的，不適合征稅。如果簡單用面積來確定也不適當(dāng)，這種征收法只在有多套住房的時候，征收才適當(dāng)。

在房產(chǎn)稅該如何征收的討論中，對于商業(yè)地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的呼聲也很強烈。對此首席評論員時寒冰認(rèn)為，現(xiàn)有的都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，而物業(yè)稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)偝晌磥砣舾赡攴謩e繳納。既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會出現(xiàn)重復(fù)征稅，加重民眾的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅只能針對不含土地出讓金的商品房征收。

時寒冰表示，世界上已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家，更多的是把房產(chǎn)和土地的市場價值作為計稅依據(jù)。住房面積越大，承擔(dān)的物業(yè)稅越多，這聽起來似乎合情合理。這樣一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅，但是，位于市中心的小戶型住房售價可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多。另外，兩個擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，僅以面積或僅按房屋套數(shù)計算因素來計征物業(yè)稅，顯然不盡合理。

何時來？

倘若把物業(yè)稅當(dāng)成一種新的稅種，就必須首先經(jīng)過立法程序。立法程序與行政程序及相關(guān)政策是不能互相替代的。

雖然房產(chǎn)稅或物業(yè)稅各地試點表現(xiàn)出了極高的積極性，但是對于房產(chǎn)稅或物業(yè)稅開征，很多人還是認(rèn)為比較遙遠(yuǎn)。

以上海為例，開征房產(chǎn)稅首先需要重新修訂1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》中“對個人非營業(yè)性自住房屋一律免征房產(chǎn)稅”的條文，根據(jù)上海房產(chǎn)稅多套方案顯示，上海在變相增加一個稅種的同時，并沒有涉及到任何稅賦的減免。這樣房產(chǎn)稅既無法律依據(jù)又會增加購房者的負(fù)擔(dān)，影響社會穩(wěn)定。

而對于像兩湖試點對商業(yè)地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，有評論認(rèn)為，會影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以短期不會開征。

房產(chǎn)稅、物業(yè)稅到底會不會征收？曹建海認(rèn)為，無論以何種形式開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅都是大勢所趨。但物業(yè)稅本身是財產(chǎn)稅的方式，是對擁有房產(chǎn)的人的征稅方式，如果考慮民生，對自住權(quán)可能豁免，這是比較公平的方式。如果在現(xiàn)有的水平上普遍的加稅，會遭到很多人的反對，所以要在開征物業(yè)稅的同時，地方政府逐步退出土地財政，在其他稅種方面，給中小企業(yè)稅負(fù)減免，在宏觀稅賦水平保持不變的情況下調(diào)整稅負(fù)稅收結(jié)構(gòu)，以便于刺破房地產(chǎn)泡沫。

而時寒冰則表示，物業(yè)稅的征收，還需要過法律關(guān)。倘若把物業(yè)稅當(dāng)成一種新的稅種，就必須首先經(jīng)過立法程序。立法程序與行政程序及相關(guān)政策是不能互相替代的。作為一種新稅種，物業(yè)稅必須通過全國人大常委會立法確定。否則，物業(yè)稅的開征就不具備法律基礎(chǔ)。

根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架，要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業(yè)稅，這一過程非常復(fù)雜，操作難度大。棘手的問題是，有的稅費可能與物業(yè)稅重疊，而這恰是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。