周俊生

在國土資源部于5月4日召開的新聞發(fā)布會上，國土部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權房問題，將采取“一案一處理”的方式。對于全國小產(chǎn)權房的處理，要等到小產(chǎn)權房處理政策出臺后一并處理，目前國土部等多個部門正在研究制定小產(chǎn)權房清理整治的政策方案。

所謂小產(chǎn)權房，指的是農(nóng)村基層政府利用集體所有的土地，建造并向城市居民出售的商品房。由于這類房屋的土地供應沒有納入地方政府的統(tǒng)一規(guī)劃，因此在房屋建成后，不能進入國家統(tǒng)一的房屋登記系統(tǒng)，業(yè)主難以獲得完整的產(chǎn)權。同時，由于它的土地供應繞過了由政府統(tǒng)一規(guī)劃出售的途徑，其價格通常都比較低，由此頗受城市中低收入居民的青睞。

有業(yè)內(nèi)人士估計，目前全國的小產(chǎn)權房可能已高達60億平方米。顯然，這個龐大的數(shù)字不是一夜之間忽然生成的，而是長期積累下來的。一些城市中低收入者，沒有能力購置“大產(chǎn)權房”，只能退而求其次，明知小產(chǎn)權房的權益難以得到保障，也照樣趨之若鶩。小產(chǎn)權房的問題之所以越來越嚴重，成為一個尾大不掉的社會現(xiàn)象，與城市中居高不下的房價不無關系。而房價之所以居高不下，“土地財政”難辭其咎。在去年3月舉行的全國兩會上，住建部副部長齊驥就曾坦言，目前商品房的開發(fā)成本中，土地成本占了很大一塊，僅北京商品房的土地成本，就高達總房價的30%~50%。

地方政府高度依賴“土地財政”，使其成為房地產(chǎn)市場中最大的獲益者。但是，開發(fā)商在建造房屋后必須將土地成本打入房價，從而使房價居高不下。在此情形下，大量低收入的城市居民與城市商品房無緣，小產(chǎn)權房便應運而生。因此，小產(chǎn)權房的興盛，固然是對集體土地占有支配權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層政權，違反國家法律私自出售集體土地的結果，但它在一定程度上滿足了城市低收入群體的居住需求，是不合理的“土地財政”的必然產(chǎn)物。

我國土地的公有性質(zhì)，本來可以減輕居民的居住成本，但“土地財政”制度，已經(jīng)使這種公有性質(zhì)成為地方政府生財?shù)墓ぞ?。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，固然因為土地出售沒有經(jīng)過地方政府之手，而造成了對土地公有制的表象上的顛覆，但其實也可以看作是對“土地財政”的一種破壞，因為它事實上增加了土地供應，使政府的生財之道受到一定程度的影響。

小產(chǎn)權房問題在我國的出現(xiàn)，已經(jīng)年累月。在此次新聞發(fā)布會上，李建勤局長表示，相關部門正在研究制定小產(chǎn)權房的清理整治方案。盡管方案還沒出臺，但從國土部公布的對北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房一案的處理意見來看，有關的政策取向依然是以堵塞為主。比如，責令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停水停電措施，對未銷售房屋予以拆除。這種管理手段雖然維護了政策的嚴肅性，卻無助于從根本上解決城市低收入居民的住房問題。如果解不開“土地財政”所形成的死結，繼續(xù)通過出售土地來謀取財政收入，那對小產(chǎn)權房的這種強硬干預，至少在道義上來說是站不住腳。