廣州市房屋交易監(jiān)管中心及中介公司代表北京考察網(wǎng)簽

日前，廣州市房屋交易監(jiān)管中心及部分中介公司代表赴北京考察當?shù)囟址烤W(wǎng)簽情況。中介公司代表表示，從北京二手房網(wǎng)簽的效果來看，網(wǎng)簽只是使流程更加順暢、更加規(guī)范，不會阻礙正常進行。中介代表從朝陽區(qū)房屋交易登記中心得知，受益于二手房網(wǎng)簽，該區(qū)甚至可做到“當天網(wǎng)簽，次日出證”的高效率行政。之前一直被政府人士寄予厚望的“二手房網(wǎng)簽杜絕‘陰陽價’”，北京卻依然無法解決。北京某些中心區(qū)域每平方米三四萬元的二手市價，房管局網(wǎng)簽成交單價依然是七八千元。廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士表示，北京網(wǎng)簽二手房依然實行“報低價”，可能源于當?shù)囟悇?wù)部門的基準價一直偏低，近期北京將可能調(diào)整房屋的基準價。不過由于銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，房貸按揭合同與網(wǎng)簽合同存在不同價就會立即現(xiàn)形。

李鳳荷

北京網(wǎng)簽疑問：陰陽合同依然故我

廣州業(yè)界和政府對二手房網(wǎng)簽都寄予厚望，認為可以有望杜絕“陰陽價”或“陰陽合同”的存在，封殺“報低價”或“一房多價”的行為?？疾旎貋恚瑹o論政府代表或是中介代表，都對網(wǎng)簽杜絕“陰陽價”的成效存有疑問。

一位中介公司代表向記者表示，北京方面稱網(wǎng)簽后的成交價比網(wǎng)簽前的成交價高了100%，其實網(wǎng)簽前成交價是4000元/m2，網(wǎng)簽后成交價提高至8000元/m2。北京市從2007年7月起實行二手房網(wǎng)簽，當時北京五環(huán)內(nèi)樓價已普遍過萬。時至今日，記者在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的“網(wǎng)上簽約”上查到的公示房源，北京勁松一個不到90平方米的盤源，公示放盤價才59.76萬元，而勁松房源在中介公司網(wǎng)站上的單價已超過2萬元/m2。

廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士表示，北京網(wǎng)簽二手房依然實行“報低價”，可能源于當?shù)囟悇?wù)部門的基準價一直偏低，近期北京將可能調(diào)整房屋的基準價。一位中介公司人士表示，去年北京銀監(jiān)會出臺規(guī)定，要求銀行杜絕“一房多價”現(xiàn)象，申請貸款的成交價不得高于網(wǎng)簽成交價，一次性付款的交易有可能報低價，按揭貸款的交易恐怕很難逃過。這位人士表示，若買家申請貸款的成數(shù)很低，也可沿用報低價來避稅，若買家申請貸款的成數(shù)很高，以北京的房價來看，很難達到報低價的目的。記者在北京市公示房源的網(wǎng)站看到的房源絕大部分樓價每平方米都低于萬元，某中介人士告訴記者，銀監(jiān)會的“紅頭文件”不一定能落到實處，可能某些銀行縱使可以查到網(wǎng)簽成交價，但依然會批給買方接近市價的貸款。

前往北京考察的中介公司代表均不愿意正面證實北京買賣交易是否存在“陰陽合同”。不過，大家可從常理推算，賣三四萬元單價的業(yè)主不可能只收8000元/m2的樓款，由此推斷北京二手房網(wǎng)簽依然存在“陰陽合同”。

借鑒：廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明承認，網(wǎng)簽有可能阻止不了報低價的存在，但他再次聲明，真實報價是確保業(yè)主和買家雙方權(quán)益的最大保障，呼吁買賣雙方申報真實成交價。

北京網(wǎng)簽經(jīng)驗一：

交易流程縮短“當天網(wǎng)簽，次日出證”

此次中介公司與政府代表到北京考察當?shù)囟址烤W(wǎng)簽，分別到朝陽區(qū)房屋交易登記中心和我愛我家地產(chǎn)的簽約中心現(xiàn)場觀看網(wǎng)簽流程。中介業(yè)人士對當?shù)氐木W(wǎng)簽效果非常驚訝。廣州市房屋交易登記中心有關(guān)人士表示，二手房網(wǎng)簽前，北京房屋交易流程一般耗時20天；網(wǎng)簽后，交易流程普遍縮減到10天，像朝陽區(qū)這類的交投旺區(qū)流程甚至可以做到“當天網(wǎng)簽，次日出證”。

合富置業(yè)業(yè)務(wù)營運中心總監(jiān)黎意誦告訴記者，二手房網(wǎng)簽打印合同后，可以隨即打印出“繳稅說明書”，上有一個該房屋交易的二維條形碼。買賣雙方憑此二維條形碼到稅務(wù)部門繳納稅費，稅務(wù)部門只需掃描該條形碼，有關(guān)稅費可立即計算出來。在朝陽區(qū)，買賣雙方若當天網(wǎng)簽，并在當天到稅務(wù)部門繳交稅費，憑完稅證明再回到交易登記中心過戶，第二天可拿到新房產(chǎn)證（一次性付款方式）。

借鑒：有關(guān)人士表示，北京因國稅與地稅已合并，買賣雙方可在一地繳稅，加快流程。由于二維條形碼設(shè)計涉及房屋管理以外的政府部門，目前尚不清楚是否可以仿效北京的做法。

北京網(wǎng)簽經(jīng)驗二：自行交易全部免費

中介代表在北京房屋登記交易中心現(xiàn)場還看到北京為自行交易的網(wǎng)簽提供全免費的服務(wù)。北京各區(qū)房屋交易登記中心內(nèi)設(shè)立專門窗口，也有專人協(xié)助自行交易的買賣雙方進行網(wǎng)簽，甚至連網(wǎng)簽后過戶所需復(fù)印的資料都可以全部免費復(fù)印。據(jù)有關(guān)人士透露，北京自行交易的比例約占市場交易量20%左右，自行交易所產(chǎn)生的成本由政府財政埋單。

借鑒：史小明表示，他們把二手房網(wǎng)簽試運行推遲到7月，為的是希望把中介公司促成的與自行交易的二手房買賣同步納入試運行的軌道。他們將測算廣州市自行交易的二手房宗數(shù)，并據(jù)此向政府財政申請專門撥款。廣州市二手房自行交易的買賣雙方，有望像北京人一樣，可在各區(qū)房屋交易登記中心接受免費服務(wù)。

北京網(wǎng)簽經(jīng)驗三：

在網(wǎng)簽中心融入銀行服務(wù)

本報之前曾報道過，傾向于設(shè)立二手房網(wǎng)簽中心的中介公司只有合富置業(yè)與興業(yè)地產(chǎn)兩家公司。本次到北京親身考察后，滿堂紅地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理何皓雯表示，他們也像北京行家一樣，傾向于設(shè)立統(tǒng)一的簽約中心。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)部李粵湘表示，他們?nèi)晕创_定分行簽約或是成立簽約中心。

合富置業(yè)、中原地產(chǎn)與滿堂紅有關(guān)人士一致向記者表示，從北京網(wǎng)簽經(jīng)驗看來，二手房網(wǎng)簽并非“洪水猛獸”，網(wǎng)簽使交易流程更順暢和規(guī)范，他們對廣州市二手房網(wǎng)簽充滿期待。

借鑒：合富置業(yè)黎意誦表示，該公司目前已有各區(qū)的簽約中心，專門負責(zé)各區(qū)交易的后續(xù)服務(wù)，相當于是“后臺服務(wù)”。這些簽約中心在網(wǎng)簽后將變身為集前臺與后臺服務(wù)于一身的網(wǎng)簽中心，也將借鑒北京行家在網(wǎng)簽中心融入銀行服務(wù)的做法。滿堂紅何皓雯表示，成立簽約中心必須進行人員配備與機器投入，滿堂紅已著手準備此事。

北京網(wǎng)簽經(jīng)驗四：

中介公司違規(guī)操作“一覽無遺”

廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士表示，北京房屋管理政府部門認為網(wǎng)簽的一大好處在于令中介公司違規(guī)操作“一覽無遺”。

據(jù)了解，北京市實行二手房網(wǎng)簽后，個別中介公司擔(dān)心盤源上網(wǎng)后會由其他行家得知并成交，于是想出一個辦法，找假買家來“買下”該盤，防止其他行家成交此盤。后來其他行家發(fā)現(xiàn)此盤成交不了，聯(lián)系業(yè)主才發(fā)現(xiàn)這個盤源根本未簽約，進而舉報到房屋管理部門。由于二手房網(wǎng)簽操作留有記錄，政府部門很快就查到“元兇”并對其進行查處。

北京市對違規(guī)操作的中介公司的處罰包括暫停網(wǎng)簽資格，暫停網(wǎng)簽資格關(guān)系到中介公司經(jīng)營命脈，絕大部分中介公司都不敢“造次”。

借鑒：廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士表示，二手房網(wǎng)簽把所有的中介公司的簽約行為全部納入網(wǎng)簽電腦系統(tǒng)中，若發(fā)生簽約的違規(guī)行為，政府監(jiān)管部門收集證據(jù)的難度比以前大大減小。暫停網(wǎng)簽資格比以往對中介公司違規(guī)行為的處罰力度都要大，預(yù)計會有力地預(yù)防中介公司的不規(guī)范行為。