隨著清遠(yuǎn)二手房交易市場(chǎng)的迅速發(fā)展,作為房屋買賣雙方媒介的二手房中介也火爆起來。單是清城區(qū)濱江路,記者看到二手房中介門店就有近30家。據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住?？菩芊拷鸾榻B,目前據(jù)該局初步掌握的數(shù)據(jù),市場(chǎng)上實(shí)際存在的中介公司超過100家,門店有300多家。不過他也透露,清遠(yuǎn)正式備案的正規(guī)中介公司只有30家左右。這就意味著,清遠(yuǎn)大概有70%以上的中介公司未備案,甚至很多在工商局也沒有注冊(cè),這些就是俗稱的“地下中介”。
“地下中介”除了不具備營業(yè)資質(zhì),其最為令人深惡痛絕的是“黑心”經(jīng)營,成為“黑心中介”。本報(bào)近來就接到多起讀者報(bào)料,反映其在二手房交易過程中遭遇的種種陷阱。采訪中,清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長曾灼宏也表示,最近接到很多消費(fèi)者對(duì)中介公司的投訴,并引起了他們的重視,同時(shí)他表示,會(huì)督促相關(guān)部門盡快出臺(tái)辦法規(guī)范清遠(yuǎn)的二手房中介市場(chǎng)。
消費(fèi)者親歷
“買間二手房怎么這么難”
去年,邵先生從深圳調(diào)派到清遠(yuǎn)工作,12月份他在清城區(qū)舊城某地產(chǎn)中介公司的幫助下買了一間二手房。買房本是好事,不過讓邵先生想不到的是,從此他卻陷入了無盡的煩惱中。
房屋成交時(shí),邵先生需支付3500元的傭金,但該中介公司以業(yè)主不交任何費(fèi)用為由,讓邵先生再把傭金提高,說這樣中介公司辦事情才能更努力。最后邵先生只得交了4000元,但后來他卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主也交了1500元傭金。
還不僅僅于此,在辦理房產(chǎn)證上,該中介公司以房管局加快要收費(fèi)為名義向邵先生索取2000元費(fèi)用,并承諾1個(gè)月左右可以完成。不過,一直到了3月初,事情還沒辦完,邵先生感到受騙,到房管局一問,才知道房管局根本不存在加快收費(fèi)的項(xiàng)目。更讓他震驚的是,他從房管局處得知該中介公司根本不具備中介資格,也沒備案。
辦理按揭手續(xù),邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發(fā)票把剩下的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定歸還余款。最后,邵先生發(fā)現(xiàn),該中介公司由于沒有資質(zhì),無法直接辦理按揭手續(xù),而是通過其他有資質(zhì)的中介公司代理按揭,但是事前沒通知他,多出來的費(fèi)用卻要他埋單。
在“加名字”方面,當(dāng)時(shí)邵先生的女朋友想把自己的名字也加在房產(chǎn)證上,但是邵先生不同意。該中介公司在事前沒通知他的請(qǐng)情況下,擅自把其已批的按揭申請(qǐng)退下來,而且欺騙他說加名字不收取任何費(fèi)用,實(shí)際上卻暗自收取其女友1500元,而且要其女友配合隱瞞此事。
另外,讓邵先生氣憤難平的是房子存在漏水現(xiàn)象,中介公司根本沒告知他,簽合同后,該中介公司的工作人員說:“你為什么不看清楚,這怨誰?！鄙巯壬坏貌蛔约撼鲥X找工人粉刷墻壁。
在與中介公司斗智斗勇的幾個(gè)月來,讓邵先生身心疲憊。他不禁感嘆,“買間舊房子怎么這么難啊”。
記者調(diào)查得知,其實(shí)邵先生只是無數(shù)二手房買賣中的受害者之一。邵先生把自己的遭遇發(fā)到清遠(yuǎn)本土論壇上后,很多網(wǎng)民回帖表示同情,對(duì)中介從業(yè)人員及該行業(yè)都產(chǎn)生不信任感。
專家說法
購買二手房先看中介公司資質(zhì)
清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住?？菩芊拷鸨硎?部分沒有資質(zhì)的中介公司利用購房者并不十分了解購房流程及所應(yīng)辦的相關(guān)手續(xù)而以各種收費(fèi)的名義來忽悠消費(fèi)者,值得警惕。同時(shí)他也從幾方面提醒消費(fèi)者。
熊房金給消費(fèi)者支招,如果想通過中介公司購買二手房,首先要留意該中介公司的資質(zhì),看它是否具備工商部門批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照和房管局等有關(guān)部門辦理的資質(zhì)許可證,最好選擇一些信譽(yù)好、有一定實(shí)力的房產(chǎn)中介。確定要買房之后,可以到房管局的相關(guān)網(wǎng)站查詢房產(chǎn)信息,防止購買抵押房。
其次,要明確各種收費(fèi)名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急類的潛規(guī)則收費(fèi),備案也不用收費(fèi)。唯一收費(fèi)的項(xiàng)目只有正規(guī)辦理的房屋租賃登記80元,而且該收費(fèi)項(xiàng)目下一步有可能被取消。
第三,出售二手房的業(yè)主不要輕易與中介公司簽訂任何委托合同。有些中介公司聲稱幫業(yè)主代賣,與業(yè)主簽訂委托合同,但事實(shí)上它有可能拿業(yè)主的房產(chǎn)證到銀行抵押貸款,然后攜款潛逃。業(yè)主在不了解的情況下,只能成為替罪羔羊,賠了錢財(cái)還蒙在鼓里。為了避免這種情況的發(fā)生,業(yè)主在委托中介公司租賃的時(shí)候,也不能把房產(chǎn)證給中介公司。
另外,清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長曾灼宏也提到,關(guān)于買二手房,權(quán)屬問題是個(gè)最重要的問題,購房者一定要知道這個(gè)房子的權(quán)屬是否清晰。因?yàn)橘I房是一項(xiàng)大消費(fèi),甚至對(duì)很多人來說要花費(fèi)一輩子的積蓄,因此在購買前一定要了解清楚,如買房子有些什么樣的政策、什么程序、要注意什么,購房者可以通過各種渠道了解相關(guān)信息,做到心中有數(shù)。
“黑中介”吃差價(jià)“黑”你好幾萬
數(shù)據(jù)顯示,近兩年來,清遠(yuǎn)樓市發(fā)展飛速。2009年商品住宅成交總金額是前年的兩倍多,成交套數(shù)與前年同比也有近1.5倍。同樣,二手房交易也不甘落后。據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,去年二手房住宅交易登記套數(shù)與前年同比增長57.6%。清遠(yuǎn)市區(qū)(含清新)每年交易的二手房大約在3000套,與此同時(shí),因無良中介的違規(guī)行為產(chǎn)生的糾紛也呈上升趨勢(shì)。記者通過多日調(diào)查后,總結(jié)出了無良中介騙人的種種伎倆。
第1宗罪
設(shè)置合同四大陷阱
不管是購房還是賣房,買賣雙方都要與中介公司簽訂一份委托合同。但記者在調(diào)查中了解到,消費(fèi)者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計(jì)的陷阱中。
在合同當(dāng)中,中介方往往對(duì)自身有利的條款寫得比較明確,對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗(yàn)的購房者無法辨別就草草簽下合同,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時(shí),市面上還有些中介人員背著公司與業(yè)主私下簽約,這樣對(duì)于房主也是非常不利的,這其中就包括“霸王合同”。
小市一位不愿具名的律師表示,由于購房者缺乏法律知識(shí),同時(shí)合同的條款太多,難以細(xì)細(xì)斟酌其中的字句,草草簽下后,引發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師介紹,黑合同陷阱通常有四種情況。
陷阱一:相關(guān)條款“模糊法”；中介公司在提供的“認(rèn)購書”中,明確了房屋的總價(jià)款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房產(chǎn)證后,發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個(gè)平方。根據(jù)合同,房屋采用的是總價(jià),未按實(shí)際面積計(jì)價(jià),故購房者吃虧。
陷阱二:部分條款“口頭承諾”；該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認(rèn)購書”時(shí)往往要求先交部分誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞巴吃黃連”。
陷阱三:違約規(guī)定條款“制造矛盾”；在某些房屋中介使用的合同書上,對(duì)違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙方“制造矛盾”。這些條款規(guī)定,不論是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣除所謂的服務(wù)費(fèi)。那么,如果是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,使得買賣雙方容易產(chǎn)生糾紛。
陷阱四:房屋中介責(zé)任條款“缺失責(zé)任”；在某些房屋中介使用的合同中,未約定如若房屋買賣交易不成,中介費(fèi)應(yīng)如何收取,以及責(zé)任該誰承擔(dān)的問題。這樣便導(dǎo)致了無論房屋交易成功與否,中介方都要收取交易雙方的交易費(fèi),對(duì)交易不成功也不承擔(dān)任何責(zé)任。在這類協(xié)議中,中介方責(zé)任的缺失一定程度上也降低了對(duì)其行為的約束。
不管是購房還是賣房,買賣雙方都要與中介公司簽訂一份委托合同。但記者在調(diào)查中了解到,消費(fèi)者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計(jì)的陷阱中。
在合同當(dāng)中,中介方往往對(duì)自身有利的條款寫得比較明確,對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗(yàn)的購房者無法辨別就草草簽下合同,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時(shí),市面上還有些中介人員背著公司與業(yè)主私下簽約,這樣對(duì)于房主也是非常不利的,這其中就包括“霸王合同”。
小市一位不愿具名的律師表示,由于購房者缺乏法律知識(shí),同時(shí)合同的條款太多,難以細(xì)細(xì)斟酌其中的字句,草草簽下后,引發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師介紹,黑合同陷阱通常有四種情況。
陷阱一:相關(guān)條款“模糊法”；中介公司在提供的“認(rèn)購書”中,明確了房屋的總價(jià)款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房產(chǎn)證后,發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個(gè)平方。根據(jù)合同,房屋采用的是總價(jià),未按實(shí)際面積計(jì)價(jià),故購房者吃虧。
陷阱二:部分條款“口頭承諾”；該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認(rèn)購書”時(shí)往往要求先交部分誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞巴吃黃連”。
陷阱三:違約規(guī)定條款“制造矛盾”；在某些房屋中介使用的合同書上,對(duì)違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙方“制造矛盾”。這些條款規(guī)定,不論是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣除所謂的服務(wù)費(fèi)。那么,如果是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,使得買賣雙方容易產(chǎn)生糾紛。
陷阱四:房屋中介責(zé)任條款“缺失責(zé)任”；在某些房屋中介使用的合同中,未約定如若房屋買賣交易不成,中介費(fèi)應(yīng)如何收取,以及責(zé)任該誰承擔(dān)的問題。這樣便導(dǎo)致了無論房屋交易成功與否,中介方都要收取交易雙方的交易費(fèi),對(duì)交易不成功也不承擔(dān)任何責(zé)任。在這類協(xié)議中,中介方責(zé)任的缺失一定程度上也降低了對(duì)其行為的約束。
第2宗罪
冒充“房東”騙取費(fèi)用
租下一套房子作道具,然后又在中介公司貼出房產(chǎn)信息,在客戶前往購買時(shí),遇到的卻是中介公司業(yè)務(wù)員扮演的“房東”。房東報(bào)出的房產(chǎn)價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)格低很多。客戶滿意簽下合同并交納了定金后,這個(gè)“房東”又找出理由稱不肯賣了。直到客戶找中介公司要求退錢時(shí),中介公司說雙方已簽合同,中介服務(wù)已完成,是房東方面違約,定金不予退還。
這是讀者小謝給本報(bào)報(bào)料時(shí),向記者訴說的遭遇。
正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)購房者不具備房地產(chǎn)知識(shí)和法律知識(shí),簽訂的合同是中介公司自己印制的格式合同,條款中多是房屋買賣當(dāng)事人的義務(wù)和違約責(zé)任,有明顯欠缺。但是購房者簽完合同交完定金發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)有問題,拒絕購買此房時(shí),中介堅(jiān)決不予退還定金。
還有這樣的案例,趙小姐把房子交給了小區(qū)里一個(gè)門面不大的中介公司,以求盡快出租。中介公司要趙小姐把房子租給他們,趙小姐為圖方便就答應(yīng)了,雙方協(xié)議按季度交房租。三個(gè)月后,趙小姐向中介公司索要下季度租金,發(fā)現(xiàn)公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)人去樓空。趙小姐趕忙到自己的房子處詢問租房人,租房人說他已經(jīng)把半年的租金交給了房東。趙小姐這才明白,原來“假房東”已經(jīng)跑了。
先租房子,后冒充房東轉(zhuǎn)租,一次性騙取租金,然后從此消失,房東很有可能落個(gè)“房財(cái)兩空”,這就是所謂的“假房東”陷阱。
第3宗罪
捏造房源高掛空盤
通常消費(fèi)者通過報(bào)紙或者房地產(chǎn)的廣告櫥窗看到房源信息,而這恰恰是許多房產(chǎn)中介利用低價(jià)廣告信息招攬客戶的手段。
這些房源信息中很多都是已成交的過時(shí)信息,當(dāng)客戶來到房產(chǎn)中介公司時(shí),中介要么稱該房已售出,或稱此房現(xiàn)在暫時(shí)無人在家,沒辦法看,但目前有其他房源,可供客戶參考,隨后就順理成章地推出自有的高價(jià)位樓盤信息。
如今很多中介其實(shí)根本沒有經(jīng)營資質(zhì),他們隨便找個(gè)鋪面,外邊寫些房產(chǎn)信息,便順利開張。各式房源信息全部是欺騙購房者的假信息。當(dāng)購房者看到信息與中介公司聯(lián)系時(shí),中介公司便趁機(jī)找各種理由要求購房者辦理相關(guān)手續(xù),繳納各種名義的費(fèi)用。而幾個(gè)月之后,中介公司突然人去樓空,客戶則只能有苦說不出。
不少購房人都有過這樣的經(jīng)歷:在房產(chǎn)中介那里很容易看到“物美價(jià)廉”的優(yōu)質(zhì)房源,可打電話咨詢時(shí),卻屢被告知“已售出”。隨后,中介開始熱情地向顧客推薦起別的房源,且樂此不疲。
“掛空盤在中介業(yè)內(nèi)早就是個(gè)公開的秘密,只要能吸引購房者打來電話,我們的宣傳目的就達(dá)到了?！币患曳慨a(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員說,虛構(gòu)房源營造旺銷假象的做法大家都已習(xí)以為常,“這么做,充其量讓購房人多打了幾個(gè)電話,空歡喜一場(chǎng),沒什么大不了的?？扇绻蛻繇槺憧瓷狭宋覀兺扑]的其他房源,生意就來啦!”
第4宗罪
巧立名目違規(guī)收費(fèi)
中介公司所收取的各種費(fèi)用按理應(yīng)事先告知購房者,但中介為了賺錢,往往事先根本不說,而是“先斬后奏”。像這種多收費(fèi)的項(xiàng)目,其實(shí)不在少數(shù),也是目前消費(fèi)者投訴比較集中的地方。
上述提到的邵先生就是亂收費(fèi)的受害者之一。
歐先生是一位中介公司的老板,他向記者透露,中介行業(yè)的潛規(guī)則之一是巧設(shè)名目,收取費(fèi)用；如按揭費(fèi)、加急費(fèi)、誠意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭費(fèi)和加急費(fèi),而誠意金,通常是客戶相中某套房子后,把誠意金交給中介公司,說明對(duì)該套房子有意向,然后中介公司就會(huì)幫忙討價(jià)還價(jià)等。
例如,李先生在一家房產(chǎn)中介處看中了一套二手房,考慮到眼下國家正對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,李先生認(rèn)為這套房子應(yīng)該還有議價(jià)空間,便想和房東再講講價(jià)?？煞慨a(chǎn)中介告訴他:“據(jù)我們了解,現(xiàn)在二手房的價(jià)格還在繼續(xù)上漲,所以如果你真心想買,那就先交1萬元‘意向金’以表誠意,我們?cè)倌弥庀蚪稹ズ头繓|談?！?/p>
看到李先生還有些猶豫,中介公司經(jīng)理信誓旦旦地保證,如果李先生最終沒買這套房,“意向金”一定會(huì)退給他。于是,李先生和中介匆匆簽了個(gè)單據(jù),放心地交了“意向金”。一周后,由于房價(jià)談不攏,李先生表示不想再買這套二手房,要求中介依約返還他已支付的“意向金”。此時(shí),中介公司經(jīng)理不緊不慢地拿出李先生當(dāng)時(shí)簽字的單據(jù),指著一行小字說:“按約定,付款三天后,你的‘意向金’已自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。根據(jù)定金法則,現(xiàn)在你自己放棄簽合同不能要求返還定金?！?/p>
第5宗罪
有意隱瞞房源信息
中介刻意隱瞞房屋信息,例如房屋的面積,還有房屋的產(chǎn)權(quán)問題。很多情況是購房者辦妥所有購房手續(xù)后卻發(fā)現(xiàn),這套房竟然沒有房產(chǎn)證。如不購買,就必須支付違約金。
中介往往將房屋面積夸大。目前商品房建筑面積的表示方法有兩種,一種是帶公用部分的建筑面積,另一種是不帶公用部分的套內(nèi)面積。在買賣過程中,中介人員籠統(tǒng)地介紹房屋的建筑面積,使得消費(fèi)者誤認(rèn)為中介商介紹的建筑面積就是不帶公用部分的建筑面積,事后發(fā)現(xiàn)房屋“縮水”,則必定產(chǎn)生糾紛。
中介人員還常常隱瞞房屋質(zhì)量問題,首先在介紹房屋時(shí)借口房主不在,不讓購房者到實(shí)地察看,卻信誓旦旦地稱房屋質(zhì)量絕對(duì)沒問題。直到購房者辦理交接手續(xù)時(shí),才發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量有明顯問題。如前文提到的邵先生,買到二手房入住后才發(fā)現(xiàn)該房子存在漏水現(xiàn)象。
歐先生還透露稱:“由于購房者對(duì)中介公司一般都不信任、甚至有抵觸情緒,我們一般不以公司的名義做廣告,而是在廣告中發(fā)布個(gè)人的手機(jī)或自己的家庭電話,或者在一套好房子的陽臺(tái)上貼出電話,吸引那些滿大街轉(zhuǎn)悠尋找房子的購房者。購房者問我們是否是中介公司的人時(shí),我們一般都說不是,是幫朋友賣房,誘使購房者打消疑慮,買我們的房子?！?/p>
第6宗罪
欺上瞞下大吃差價(jià)
這是最常見和慣用的手段之一。不少不良中介一方面使用各種手段騙取業(yè)主信任,拼命壓低業(yè)主的房屋價(jià)格,另一方面對(duì)購房者大肆抬高房產(chǎn)價(jià)格,從而賺取高額差價(jià)。賣房者到中介公司去賣房,中介公司往往會(huì)讓賣方簽訂委托書,委托中介公司業(yè)務(wù)人員代理出售房屋的全部事宜。在成交過程中,買賣雙方見不了面,業(yè)主根本不知道自己房子的最后成交價(jià),任由中介公司賺取差價(jià),逃避稅費(fèi)。
鄧先生跟一家中介公司簽訂了委托銷售合同,委托銷售底價(jià)28萬元。不久,該中介公司以28萬元找到買家楊某。同時(shí),中介聯(lián)絡(luò)鄧生,以種種理由要求降低委托底價(jià)為25萬元。最后,在房產(chǎn)中介公司欺騙下,鄧先生以25萬元的價(jià)格賣掉了房產(chǎn),這家公司除收取正常傭金外,凈賺差價(jià)3萬元人民幣。
除了賺取差價(jià)外,一些中介公司還會(huì)以個(gè)人的名義發(fā)布一些看似不錯(cuò)的房源信息,“當(dāng)有購房者來電咨詢時(shí),我們通常會(huì)告訴他們這套房子已經(jīng)賣出去了,然后再向他們推薦其他一些我們認(rèn)為利潤空間更大的房子?！边@位負(fù)責(zé)人說,“我們也會(huì)找一些房東急于出手的房子,以低價(jià)買進(jìn),讓賣方先拿到現(xiàn)金,然后再以高價(jià)賣出?！保戏饺?qǐng)?bào) 黃劍琴 趙強(qiáng)策劃/達(dá)海軍）
