一個原本以地鐵為賣點的小區(qū)，如今卻因為地鐵工程煩惱不已。

去年3月，武漢音樂學院單簧管教師陳新通過朋友介紹前往位于武漢武昌積玉橋地塊的“華潤鳳凰城”看樓。這個曾被評為武漢市100個最美樓盤之一的小區(qū)因其精致的綠化一下子吸引了他，于是陳新斥資110余萬元購買了鳳凰城11號樓的一套房子。

然而今年5月28日的一紙拆遷公告卻讓入住新房不到4個月的陳新有些難以接受，他所在的11號樓三單元因為武漢地鐵2號線工程不得不面臨拆除。

據(jù)了解，問題的癥結(jié)就在于6層高的11號樓居然打了30米的深樁，直接影響了地鐵隧道的挖掘。

離小區(qū)不遠處，武漢地鐵集團耗資數(shù)千萬的盾構(gòu)掘進機已停工整整6個月，施工單位中鐵二局（600528）的值班工程師連聲嘆息：“若不改變現(xiàn)有路線規(guī)劃，年內(nèi)恐怕都難復工?！?/p>

30米深樁之謎

2004年4月，華潤置地通過掛牌取得積玉橋地塊開發(fā)項目用地，該項目是武昌區(qū)舊城改造的首個項目。次年，武漢市規(guī)劃局核發(fā)華潤鳳凰城建筑工程規(guī)劃許可證，具備《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等“一書兩證”資格。

關(guān)于6層矮樓為何打深樁？華潤置地的解釋是：公司2004年4月拿到積玉橋地塊的開發(fā)權(quán)時，項目的用地條件中未涉及地鐵控制線。

據(jù)《湖北日報》的報道，在該地塊規(guī)劃方案報準前，武漢市已明確地鐵2號線將通過該項目用地范圍。對此，武漢市規(guī)劃局提出方案，將原方案中可能影響地鐵2號線的1棟30層建筑降為6層。

顯然，華潤置地采納了降低建筑層數(shù)的建議，但在后期結(jié)構(gòu)設(shè)計中沒有采納“整板淺基”方案，仍然打下了30米深樁，最終演變成地鐵施工的“攔路虎”。

2006年10月，鳳凰城一期開盤，單價超過6000元/平方米。據(jù)武漢當?shù)孛襟w報道，鳳凰城主要賣點為高綠化率和低建筑密度，以及二線江景、雄厚的教育資源，并未提及地鐵概念。

兩年后，鳳凰城二期開盤，單價達到9000元/平方米。促銷傳單明示：過江隧道預計2008年完工，將途經(jīng)積玉橋的地鐵2號線預計2010年建成。“地鐵概念”成為該樓盤當時最大的賣點。

“地鐵上蓋物業(yè)的高升值空間和小區(qū)內(nèi)的高綠化率是最吸引我的地方?！标愋孪颉兜谝回斀?jīng)日報》記者坦承。

正當陳新準備支付購房定金時，卻意外聽到“地鐵要從11號樓地下穿過，地上建筑可能面臨拆遷”的傳聞。2008年已賣到9000元/平方米的鳳凰城，到了2009年卻突然跌至7000元左右。

今年3月，武昌區(qū)政府幾名工作人員來到小區(qū)，包括陳新在內(nèi)的11號樓業(yè)主被告知，地鐵公司要收購他們的房子。

業(yè)主們質(zhì)疑，華潤方面是否明知要拆遷卻依然售樓。華潤置地則強調(diào)：地鐵施工對小區(qū)影響的具體程度，公司知道的不比業(yè)主早。

據(jù)陳新介紹，今年3月份以來，地鐵拆遷補償協(xié)調(diào)人員已經(jīng)多次與11號樓業(yè)主進行了“秘密談判”，主要內(nèi)容就是商議拆遷補償價格。

“地鐵公司開出的收購價從每平方米11500元漲到12000元。到7月初，收購價已經(jīng)達到13000元/平方米?！标愋抡f，隨著收購價的“三級跳”，11號樓陸續(xù)有業(yè)主開始搬家。

規(guī)劃為何多變？

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，此次拆遷事件受波及的不只是11號樓三單元的業(yè)主。據(jù)鳳凰城小區(qū)10號樓業(yè)主張先生介紹，5月28日，武漢市佳園拆遷公司出具了一紙拆遷公示。根據(jù)拆遷公示，該小區(qū)10號樓樓下的商鋪將被拆除，11號樓的位置要挖一個大坑，拔出地下深埋的樁基。此外，小區(qū)內(nèi)部約五分之一的公共綠地以及十分之一的地下車庫將面臨拆遷。

張先生家所在的33層高的10號樓離地鐵只有2.7米，業(yè)主們擔心今后很難經(jīng)受地鐵經(jīng)過后的震動，產(chǎn)生不安全因素。

而按照拆遷公示，留給業(yè)主的時間只有短短7天，而此前并沒有按規(guī)定征得小區(qū)三分之二業(yè)主的同意。

事實上，早在2007年12月，武漢市規(guī)劃局就根據(jù)國家發(fā)改委正式批復的地鐵2號線一期工程可行性報告，向武漢地鐵集團核發(fā)了2號線的選址意見書和用地規(guī)劃許可證。

但直到2009年3月17日，武漢國土資源和規(guī)劃局才在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《武國土房拆公字（2009）第7號》拆遷公告。公告稱武漢地鐵集團經(jīng)批準，已取得武國土房拆許字（2009）第7號拆遷許可證，并明確指出武昌區(qū)和平大道18號（即華潤鳳凰城）11號樓需給地鐵“讓道”。

但5月28日的拆遷公示則修改了拆遷范圍：需要拆遷的建筑部分只有陳新所住的11號樓第三單元，而第一、第二單元并不在內(nèi)。

不過，這或許仍然不是最終方案。

據(jù)施工單位中鐵二局知情人士透露，為了不影響2號線2012年全線通車，目前地鐵線路設(shè)計方正在與武漢市規(guī)劃局協(xié)調(diào)，擬再次修改2號線16標段的行車線路，在轉(zhuǎn)彎半徑不低于300米的前提下，盡可能避開鳳凰城小區(qū)。

規(guī)劃紅線怎能說變就變？紅線變更為何沒有公示？武漢地鐵集團有關(guān)負責人馬君瑞對此解釋稱，這是基于選擇線路和站點時所考慮的最小拆遷成本。

但武漢地鐵的總體設(shè)計單位中國鐵建（601186）鐵四院有關(guān)人士卻認為，過重的人治色彩和多頭領(lǐng)導，或許造成了武漢地鐵線路規(guī)劃紅線頻繁變更。

“地鐵＋物業(yè)”籌資模式

2號線在積玉橋地塊要轉(zhuǎn)個彎。按照規(guī)劃，地鐵2號線從積玉橋站出來后，要向東南方向轉(zhuǎn)彎到螃蟹甲站，轉(zhuǎn)彎位置正好在鳳凰城下。

不過業(yè)主們很快發(fā)現(xiàn)，地鐵公司在鳳凰城對面有一塊待開發(fā)用地。

6月2日，武漢市國土資源和規(guī)劃局公示了鐵路局小區(qū)項目規(guī)劃，公告該項目擬新建1棟18層、1棟33層住宅樓，總建筑面積為19498.20平方米。記者注意到，公示的鐵路局小區(qū)項目位于武昌區(qū)和平大道54號（沙湖街164號）。記者查閱總平面圖發(fā)現(xiàn)，鐵路局小區(qū)以西為中國建設(shè)銀行湖北省分行一塊3275.1平方米“綠地”，東面則背靠華潤鳳凰城西側(cè)一棟7層高住宅樓。

據(jù)當?shù)鼐用窠榻B，鳳凰城小區(qū)西側(cè)原本就有一個鐵路局小區(qū)，可供房源不到40戶，拆遷戶獲得補償金僅1500元/平方米。也就是說，若以還建房名義修建新的鐵路局小區(qū)，意味著至少將有130套新房閑置。據(jù)了解，積玉橋地塊當前商品房單價已超過10000元/平方米。

“我們這才明白地鐵公司征地的真實動機。”陳新對記者表示，“拆樓給地鐵讓路只是個幌子，開發(fā)房地產(chǎn)賺錢是真。”

事實上，確有業(yè)主質(zhì)疑：“地鐵是否可以直行80～100米再拐彎，而不用經(jīng)過我們的小區(qū)?！?/p>

武漢市地鐵集團公司辦公室主任馬君瑞則告訴媒體，地鐵公司買下原鐵路局小區(qū)就是為了還建。只是因為地鐵從積玉橋出來后轉(zhuǎn)彎半徑不能低于300米，在選擇線路和站點時都是考慮最小拆遷成本，但同時盡可能不干擾現(xiàn)有布局和居民生活，盡可能減少影響。

不過武漢地鐵建設(shè)特殊的融資模式確實會增強業(yè)主們的這種聯(lián)想。

公開資料顯示，武漢在建的3條地鐵線，全長約70公里，總投資高達273億元；然而，這項“拿黃金鋪路”的工程注冊資本金不過10億元。如何補足龐大的資金缺口成為武漢推進地鐵建設(shè)的當務(wù)之急。

2008年，武漢市作出重大決定——學習香港地鐵的成功經(jīng)驗，將重大基礎(chǔ)設(shè)施項目與用于資金平衡的相應土地打包，即利用軌道沿線可儲備用地平衡軌道交通建設(shè)項目資金。

武漢市十二屆人大常委會第八次會議審議決定，對軌道交通沿線特別是軌道交通站點及站點周邊500米范圍內(nèi)的土地，能夠儲備的都可進行儲備。換言之，國土規(guī)劃部門被賦予特權(quán)，設(shè)計出來的地鐵線路勢必向當前土地估值較高的地塊傾斜延伸。

《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于武漢市軌道交通近期建設(shè)項目資金平衡方案的批復》中明確，地鐵打包儲備用地共計72宗16172.25畝，用于平衡建設(shè)資金194.67億元。但截至去年底，武漢地鐵集團僅完成儲備土地318.36畝，占打包儲備用地的比例還不足2%。

在武漢地鐵集團官方網(wǎng)站上，正在展示11個與軌道交通相關(guān)的土地與項目轉(zhuǎn)讓、合作，另有5個自有物業(yè)招租。

“這一盈利模式并無不妥，關(guān)鍵在于改善城市路網(wǎng)格局與圈地牟利兩者之間，分清孰輕孰重，明確主從關(guān)系。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴本報記者。