“安居樂(lè)業(yè)”一直是整個(gè)國(guó)家和社會(huì)共同追求的目標(biāo)。但一段時(shí)間以來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得這個(gè)民生理想似乎離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)了。4月中旬以來(lái),力度空前的樓市調(diào)控政策及其帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化,讓人民群眾看到了黨和政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。人們希望此番樓市調(diào)控不能松動(dòng),更希望其 調(diào)控的方向和重點(diǎn)向大力增加保障性住房?jī)A斜,以使大量中等收入群體和困難群體的住房需求獲得有效的制度保障。而這一制度保障的獲取又亟待住房保障法的出臺(tái)。

目前,住房保障法尚在草擬之中,作為參與其中的一名學(xué)者,我的認(rèn)知是:住房保障立法就是要改變目前住房供應(yīng)單一依靠市場(chǎng)的局面,即在商品住房市場(chǎng)之外,辟出專門領(lǐng)域來(lái)保障中低收入家庭的居住需求,改變不管有錢沒(méi)錢都到市場(chǎng)獲取住房的局面。法律要硬性規(guī)定,政府在土地規(guī)劃、財(cái)稅政策等方面向保障性住房?jī)A斜,使得中低收入家庭的住房供給從商品房市場(chǎng)中有效地分流出來(lái)。這也是住房保障法立法的起點(diǎn)與原點(diǎn)。

住房保障立法需要引導(dǎo)的是:讓住房需求由“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“住有所居”。在住房保障法的起草當(dāng)中,對(duì)于民眾的住房需求采取了分層次的立法原則,即針對(duì)不同層次的保障對(duì)象分別采用廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、配租和配售補(bǔ)貼以及住房公積金財(cái)稅支持等多層次的保障方式,來(lái)確保人民的居住權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。然而,在這分層次的保障方式中,在產(chǎn)權(quán)式和租賃式保障中,應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展租賃式的住房保障。

人們對(duì)住房需求觀念的轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。人人均有權(quán)實(shí)現(xiàn)其“有恒產(chǎn)方有恒心”的理想,然而“居者有其屋”愿望的實(shí)現(xiàn),主要應(yīng)在商品房市場(chǎng)上完成。住房保障的目標(biāo)不是保障人人能“居者有其屋”,而是保障“住有所居”的實(shí)現(xiàn),這是住房保障法的主要功能和使命。

保障基本人群的居住權(quán)

住房保障法的主要功能是保障公民普遍享受住房福利,從而達(dá)致“住有所居”之境況,實(shí)現(xiàn)住房的民生功能。此次住房保障法的起草,有專家建議命名為“基本住房保障法”,我深表贊同。住房保障法不是保障所有人的住房需求,而主要是保障中低收入家庭的住房需求,保障的是基本人群的基本權(quán)利——居住權(quán),即住房保障法要保證的是人們的居住需求得到滿足,并不以保障人們的購(gòu)房乃至投資需求為立法目的。所以,法律應(yīng)確立保障性住房制度以建設(shè)廉租房和公共租賃房為主,并非盯著“產(chǎn)權(quán)”不放。

從住房保障法的立法宗旨出發(fā),城市中低收入家庭、棚戶區(qū)居民、舊宅區(qū)居民、新入職職工、“夾心層”以及農(nóng)民工群體都應(yīng)納入住房保障范疇。這其中,農(nóng)民工群體是比較特殊的保障對(duì)象,由于農(nóng)民工沒(méi)有城鎮(zhèn)戶口,在立法時(shí)頗受限制。但是,考慮到農(nóng)民工群體為城市發(fā)展建設(shè)作出的巨大貢獻(xiàn),以及其在城市長(zhǎng)期生活的需求,筆者一直主張應(yīng)該將農(nóng)民工群體納入受保障對(duì)象。最近,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的,旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)外發(fā)布?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》指出,近年來(lái)一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí),隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn),外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟須改善。根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》,公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū),可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。這些規(guī)定,贏得了社會(huì)各方的贊賞。

三種不同層次的保障方式

住房保障法應(yīng)以發(fā)展租賃式保障為主,同時(shí)應(yīng)根據(jù)不同人群的不同需求制定不同層次的保障方式:

一是,為低收入家庭提供配租福利。草擬中的住房保障法規(guī)定,為需要租用住房的居民提供廉租房。廉租房的福利性質(zhì)直接體現(xiàn)在其低廉的租金水平上。廉租房的受眾應(yīng)該包括農(nóng)民工、城市低收入家庭和新入職人群等。這些群體有住房需求,但由于住房支付能力較低,無(wú)法購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房屋,因此,向這類人群提供廉租房,以維護(hù)其居住權(quán)。

二是,為有一定購(gòu)買力的居民提供配售福利。中低收入居民,有一定的資本積累,但是仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付商品房高額費(fèi)用。對(duì)于這類人群,住房保障法為其提供經(jīng)濟(jì)適用房的住房福利。作為住房保障的一部分,經(jīng)濟(jì)適用房兼有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。草擬中的住房保障法規(guī)定,配售的保障性住房,實(shí)行按份共有,就是指購(gòu)房人與政府按照一定比例共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)模式減輕購(gòu)房者購(gòu)房和政府集資建房的雙重壓力,這種制度安排更為深遠(yuǎn)的影響是給予了中低收入者一個(gè)直接進(jìn)入房屋產(chǎn)權(quán)購(gòu)買門檻的機(jī)會(huì),只要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的積累,最終有可能獲得住房所有權(quán)。同時(shí),共有產(chǎn)權(quán)模式通過(guò)限制購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例,起到壓縮利益空間、抑制投機(jī)的功能,從而確保經(jīng)濟(jì)適用房保障到位。

三是,為低收入人群追加的住房租賃補(bǔ)貼福利。草擬中的住房保障法為了防止廉租房等福利租房的租金給低收入人群造成過(guò)大壓力,規(guī)定這類人群在享受住房保障的同時(shí),如果租金仍然超出其家庭收入的一定比例的,超出部分可以申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼。一般認(rèn)為,廉租房租戶實(shí)際房租支出占平均收入的比重不能超過(guò)10%。

除了以上三種主要的保障方式外,住房保障法還將對(duì)住房公積金制度和保障性住房財(cái)稅優(yōu)惠制度加以規(guī)定,以促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。

樓市如何破局,房?jī)r(jià)能否軟著陸,關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。在樓市調(diào)控中,我們應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控與疏導(dǎo)并重,在打擊投機(jī)的同時(shí),分流住房需求,惟有如此,方能真正迎來(lái)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。否則,無(wú)論如何調(diào)控,普通老百姓是無(wú)力承擔(dān)受如此高額房?jī)r(jià)的。因此,在現(xiàn)階段,構(gòu)建實(shí)施基本住房保障制度,重視住房的民生性質(zhì),應(yīng)該是各級(jí)人民政府考量和籌謀的重要課題。各級(jí)政府應(yīng)該統(tǒng)籌各類社會(huì)資源,協(xié)力推進(jìn)我國(guó)住房保障制度建設(shè)。而一部良善的住房保障法的早日出臺(tái),正是億萬(wàn)百姓的殷殷期待。