如果城市不動產(chǎn)分配是不均衡的，縮小貧富差距實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)就不可能實(shí)現(xiàn)。這是此次房地產(chǎn)調(diào)控更深層的社會涵義

房地產(chǎn)調(diào)控的兩大目標(biāo)

同上一次房地產(chǎn)調(diào)控相似，在打出一系列令人眼花繚亂的“組合拳”后，真正起作用的一拳——“二套房”政策——終于出手了。

4月17日“國十條”的出臺，使得高速增長的房價戛然而止。但隨著輿論歡呼政府“精確打擊”政策的見效，房地產(chǎn)調(diào)控似乎也失去了下一個目標(biāo)。由于此次調(diào)控距離上一次調(diào)控如此之近，市場很自然地預(yù)期到此次調(diào)控的“必然結(jié)果”：首先是市場需求急劇萎縮；然后，資金鏈斷裂的開發(fā)商開始?xì)r，資產(chǎn)價格縮水，使得一級土地市場價格下降，甚至流拍，城市固定資產(chǎn)投資萎縮，城市基礎(chǔ)設(shè)施及保障房建設(shè)難以為繼；發(fā)展到最后，導(dǎo)致地方政府的融資平臺，無法通過出讓土地返還貸款，個人房貸大面積違約，銀行爛賬迅速增加……再后，政府重新開始新一輪的救市。

如果是這樣，就不是我們所希望的房地產(chǎn)市場調(diào)控。但如果這次調(diào)控拿不出不同于上一次調(diào)控的新政策，并“對癥下藥”，在傳統(tǒng)增長模式的本能驅(qū)動下，重復(fù)上一輪市場景氣循環(huán)，就幾乎是完全可以預(yù)期的。

那么，怎樣才能跳出傳統(tǒng)的市場周期，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入可持續(xù)增長的軌道？回答這個問題之前，我們首先要回答的問題是：我們?yōu)槭裁匆驂悍績r？

在我看來，目的主要有兩個：第一，防止資產(chǎn)價格過快上升，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，并通過抵押品價值虛高的方式，把金融系統(tǒng)拖下水；第二，滿足市場消費(fèi)需求，減輕居民購房壓力。簡單地講，就是“防范金融風(fēng)險，降低購房門檻”。

表面上看，打壓市場價格，似乎可以同時滿足這兩個目標(biāo)，但上一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的實(shí)踐表明，打壓房價并沒有做到這一點(diǎn)。這就使我們有理由相信，這兩個政策目標(biāo)很可能不能簡單地合并為打壓房價一個動作，而是需要兩個獨(dú)立的操作過程。換句話說，我們不能指望用房價一個“快捷鍵”解決所有住宅問題。住房問題——防范金融風(fēng)險和保障居民住房——必須通過兩個互相關(guān)聯(lián)的政策組合來解決。

建立金融風(fēng)險防火墻

以提高二套房首付比例和利息支出為核心的“二套房”政策，在房地產(chǎn)市場和金融市場間，有效地建立起了一道防火墻，極大地降低了房價暴漲帶來的金融風(fēng)險。理論上講，只要消費(fèi)者完全是用自有資金“炒房”，金融系統(tǒng)就不會有任何風(fēng)險。這就像古董或集郵市場，價格的暴漲或暴跌，都只不過是孤立的市場現(xiàn)象。對于借錢炒房的人而言，只要首付達(dá)到一定比例，自有資金就會約束其投機(jī)的規(guī)模。而只要利息高到一定水平，炒房就會無利可圖。

實(shí)際上的效果也正是如此，“二套房”政策出臺后，投機(jī)性的需求大規(guī)模離場，成交量明顯萎縮，對房價形成了巨大的賣 壓。嚴(yán)格地講，房價下跌至多不過是隔離金融系統(tǒng)和高風(fēng)險商品房市場的一個后繼結(jié)果，而非目的。資產(chǎn)價格暴漲本身并不一定導(dǎo)致泡沫，這就像古董或集郵市場，價格的暴漲或暴跌，都只不過是孤立的市場現(xiàn)象。就防范金融風(fēng)險這一目的而言，只要能將銀行資金與投機(jī)性房地產(chǎn)隔離，價格高低就不再有重要的經(jīng)濟(jì)含義。

在目前的住房供應(yīng)體系里，過度壓低房價，更多的是降低了炒房者的“建倉”成本，對無房者而言，并沒有多大幫助。相反，過度的價格下跌，反而會導(dǎo)致已經(jīng)擁有住宅或正在供房的居民財產(chǎn)價值大幅縮水。這不僅會抑制內(nèi)需的擴(kuò)大，還有可能引發(fā)民間的債務(wù)問題。就防范金融風(fēng)險而言，“二套房”政策沒有必要延伸到自有資金的購房消費(fèi)。只要銀行資金不會進(jìn)入高風(fēng)險的投機(jī)行為，我們就不必?fù)?dān)心價格的市場漲落。在這個前提下，所有商品住宅的戶型面積比例、外地購房限制等，可能都是多余的，因為自有資金不會導(dǎo)致金融風(fēng)險。打擊自有資金購房不僅影響私人的資產(chǎn)配置效率，影響內(nèi)需擴(kuò)大，也不會幫助真正的自住型消費(fèi)者。一個簡單的事實(shí)就是，上一輪調(diào)控，房價跳水，并沒有出現(xiàn)自住需求大規(guī)模進(jìn)場的現(xiàn)象。原來沒有購房的，事后仍然沒房。對于真正的無房者而言，很多一線城市的房價即使下跌一半，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們的承受能力。而根據(jù)最新的四大行的房貸壓力測試結(jié)果，工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，尚未上市的農(nóng)行為20%；股份制銀行中，民生銀行可容忍度最高為40%，招行為37%。跌幅超過50%，幾乎所有銀行都會出現(xiàn)巨額壞賬。顯然，政府不會允許出現(xiàn)這樣的情形。

當(dāng)然，商品房價格也不是越高越好。政府在不直接干預(yù)市場價格的條件下，依然可以有所作為，達(dá)到幫助居民升級住宅消費(fèi)，改善生活品質(zhì)的目標(biāo)。在上一輪調(diào)控時，我曾在《望》上提出“共有產(chǎn)權(quán)”住宅供給模式。簡單說，就是在商品房市場，用成本價向消費(fèi)者提供住宅，成本與市場的差異，作為政府的投資。消費(fèi)者只獲得部分產(chǎn)權(quán)，他可以決定今后將其購買下來，也可以在未來交易時，與政府按照投資的比例分享利潤。這樣做的好處是可以幫助購房者提早鎖定成本。這個共有產(chǎn)權(quán)想法產(chǎn)生于基層的實(shí)踐，在廈門、淮南都有不同方式的嘗試。但這一模式仍然不是嚴(yán)格意義上的社會保障房。

解決居民基本居住需求

對于此次房地產(chǎn)調(diào)控而言，真正重要的是如何解決第二個更迫切的目標(biāo)——為廣大無房的消費(fèi)者(特別是農(nóng)民工、畢業(yè)生等新增城市就業(yè)參與者)提供低成本的住宅。但恰恰在這個目標(biāo)上，理論界沒有提出多少有價值的建議(或者說即使有，也沒有引起政策制定者的注意)。任志強(qiáng)一直在抱怨政府忽視履行社會保障住宅的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說，任的批評是有道理的。但政府大規(guī)模介入保障房，有其獨(dú)特的難處：如果保障房可以進(jìn)入市場，就會重復(fù)經(jīng)濟(jì)適用房的后果，導(dǎo)致大規(guī)模的尋租，甚至毀掉正常的房地產(chǎn)市場；如果同市場分割，就會導(dǎo)致政府大量資金占用，建設(shè)規(guī)模無法擴(kuò)大。除非有巧妙的制度設(shè)計，否則政府介入住房保障就是一句空話。

理論上講，住房同任何商品一樣，都有兩個市場價格。當(dāng)住宅供不應(yīng)求時，住宅的價格由相互競爭的消費(fèi)者決定，出價較高的消費(fèi)者決定市場價格；供大于求時，住宅的價格由相互競爭的生產(chǎn)者決定，出價較低的生產(chǎn)者占領(lǐng)市場。顯然，同一個市場，只能有一個價格，要不就是消費(fèi)者價格，要不就是生產(chǎn)者價格。目前，城市里的商品房市場是典型的消費(fèi)者價格，無論生產(chǎn)成本多低，只要消費(fèi)者愿意出高價，市場價格就下不來。而保障房只能用生產(chǎn)者價格提供，才能達(dá)到“保障”的目的。政策的關(guān)鍵，是如何讓這兩種價格共存。

現(xiàn)有的保障房市場，要求與商品房嚴(yán)格區(qū)分，封閉運(yùn)行。這樣做的好處是可以不沖擊現(xiàn)有的商品房市場，缺點(diǎn)是購房者無法分享資產(chǎn)升值。因此，租賃保障房的消費(fèi)者，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于購買保障房的消費(fèi)者。結(jié)果導(dǎo)致政府資金大量沉淀。由于無法進(jìn)入市場，也使得金融業(yè)無法介入，極大地限制了供給的規(guī)模。我的建議是，允許消費(fèi)者用租金抵按揭，一段時間后(比如十年)，允許購房者以生產(chǎn)者價格(成本加市場利潤)補(bǔ)齊價格后，獲得完整產(chǎn)權(quán)。這實(shí)際上是將原來取得了極大成功的“房改”從僅惠及老體制下的職工、干部，擴(kuò)大到全體城市居民。只要規(guī)定享受這一政策者不得購買商品住宅，并只能享受一次這樣的“房改”，再加上小戶型的限制，就可以同商品房市場有效區(qū)隔。

房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型

攸關(guān)社會穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)安全

政府只有大規(guī)模開始保障性住宅的建設(shè)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)軌。也只有這樣，才能防止回到上次調(diào)控那樣經(jīng)濟(jì)活動大幅萎縮后，不得不回到刺激房地產(chǎn)增長的老路?！岸追俊闭邔?shí)現(xiàn)了減少金融風(fēng)險這一政策目標(biāo)，但它無法孤立地實(shí)現(xiàn)解決居民住宅需求這一更重要的目標(biāo)。打壓非理性的商品房市場，并非要打掉房地產(chǎn)本身。住房對于消費(fèi)升級，擴(kuò)大內(nèi)需，加快居民財富積累甚至縮小貧富差距，具有任何產(chǎn)業(yè)所無法替代的作用。好的房地產(chǎn)新政，不僅不應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)萎縮，相反，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)更大規(guī)模的擴(kuò)張。

房地產(chǎn)是典型的投資大、壽命長的資產(chǎn)，是金融資產(chǎn)最佳的服務(wù)對象。將房地產(chǎn)與金融切割，固然可以防范金融風(fēng)險，但不能因噎廢食，否則將極大地影響房地產(chǎn)市場和金融業(yè)的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)市場萎縮，大規(guī)模的流動性無路可走，就有可能在其他市場激起更大的泡沫，甚至出現(xiàn)大規(guī)模資金外流(現(xiàn)在，不少發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)感覺到了中國資金流入的影響)。保障房可降低房地產(chǎn)的風(fēng)險，從而在更大的規(guī)模上利用金融體系提供的機(jī)會。眾所周知，所謂市場泡沫，乃是商品從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求時，消費(fèi)者價格下降到生產(chǎn)者價格造成資產(chǎn)價值重估所導(dǎo)致的。保障房以生產(chǎn)者價格供給，并允許在一定條件下以消費(fèi)者價格轉(zhuǎn)讓，價格變動趨勢只會出現(xiàn)上升，這就避免了美國按消費(fèi)者價格提供貸款的“次貸”問題。

只要規(guī)模足夠大，保障房建設(shè)就可以把“二套房”政策從高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場趕出去的資金，重新吸回低風(fēng)險的房地產(chǎn)市場。實(shí)際上，不僅銀行，很多握有大量現(xiàn)金的國企、基金和上市企業(yè)，都愿意通過投資保障房，給自己的資金尋找一個低風(fēng)險的安全出口。

很多人都以為依賴土地財政的地方政府，會抵制保障房政策，實(shí)際上并非如此。保障房在地方政府層次之所以推動緩慢，主要還是受資金限制。一個明顯的證據(jù)就是，在房地產(chǎn)高潮的2007年和2008年，土地收入較高時，地方政府建設(shè)保障房的力度，就會明顯大于2009年等土地收益較低的年份。一旦打通保障房和商品房的轉(zhuǎn)換渠道，銀行資本就可能大規(guī)模介入。地方政府就可以通過增加固投(及相關(guān)建安稅收)、降低勞動力成本、吸引外來投資等間接渠道，從保障房建設(shè)中獲得比一次性土地收益更持久的好處。

必須指出的是，從基于商品房為主的房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向基于保障房為主的房地產(chǎn)市場，并非從市場經(jīng)濟(jì)向計劃經(jīng)濟(jì)的后退。將以消費(fèi)者價格定價的市場，轉(zhuǎn)向以生產(chǎn)者價格定價的市場，如同汽車產(chǎn)業(yè)從少量定制模式，轉(zhuǎn)向大規(guī)模低價生產(chǎn)的“福特模式”。這是住房商業(yè)模式的一個革命，而非向計劃經(jīng)濟(jì)的復(fù)歸。在這個過程里，生產(chǎn)者的價格是市場的，“房改”后上市的消費(fèi)者價格依然是市場的。甚至大部分資金，也是從市場上解決的。住宅的獲取是基于居民的收入，從頭到尾都不存在“福利分配”的痕跡。政府唯一做的，就是提供信用，將居民未來的收入借到今天，然后通過以后的“房改”歸還。

最后，也是最重要的，就是可以通過城市化將“無產(chǎn)者”大規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝挟a(chǎn)者”(中產(chǎn)階級)，從而構(gòu)筑穩(wěn)固的執(zhí)政基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟(jì)模式的一個重要特點(diǎn)，就是這個國家收益的很大部分都是通過土地升值進(jìn)行二次分配的。政府不斷將收入投入城市基礎(chǔ)設(shè)施(道路、綠化、教育、治安)，導(dǎo)致依附于土地的資產(chǎn)大幅升值。在這種情況下，有沒有城市不動產(chǎn)，決定了能否參與社會財富的二次分配。由于這種二次分配的財富，遠(yuǎn)大于一次分配，因此，幫助居民在城市置業(yè)，也就成為社會財富公平分配的基礎(chǔ)。如果城市不動產(chǎn)分配是不均衡的，縮小貧富差距實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)就不可能實(shí)現(xiàn)。這是此次房地產(chǎn)調(diào)控更深層的社會涵義。(作者趙燕菁 為中國房地產(chǎn)研究會常務(wù)理事、廈門大學(xué)教授)